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  1. Ennio A. Rossi

    Ennio A. Rossi Membro Junior

    Commercialista
    L’ articolo 63, disposizione attuazione Codice civile testualmente cita:

    "chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente".

    La norma comporta gravi perdite per i condòmini che si trovassero a sopportare la spesa del condòmino divenuto gravemente insolvente, il cui debito vada progressivamente accumulandosi.

    Ciò comporta come riportato dallo scrivente su queste pagine, che si vada all'esecuzione immobiliare dopo 4-5 anni accumulando la proprietà insolvente debiti nell’ordine di 7-8 mila euro (si pensi all’ammontare che dovrebbero anticipare i diligenti se i morosi gravi in condominio fossero in numero di 3 o 4, ipotesi non rara).

    In questi casi patologici, dopo l’assegnazione d’asta, il nuovo proprietario si ritrova in forza dell’articolo 63 citato a pagare le spese condominiali solo dell’esercizio in corso e quello dell’anno precedente.
    Il resto di fatto rimane in groppa agli altri condòmini che hanno diligentemente pagato le loro rate e quelle degli insolventi, pena la sospensione di servizi indivisibili.

    Ma esiste un modo che potrebbe azzerare le perdite dei condòmini diligenti, modo che vale sicuramente la pena di percorrere.​

    Si tratta di inserire ed approvare all’unanimità una norma regolamentare che ponga a carico dell’acquirente o dell’assegnatario subentranti, tutto il pregresso oltre il biennio, norma che potrebbe essere ristretta a poche righe:

    "In caso di trasferimento di proprietà, al nuovo proprietario o assegnatario spetterà l'obbligo di pagamento di tutte le spese scoperte e di quelle in corso relative ai locali acquistati"

    Tale modus operandi prende spunto dalla sentenza della Cassazione civile (24654/2010) e più recentemente dalla pronuncia del Tribunale di Torino (2821/2013); in entrambi i casi i Giudici hanno ritenuto che

    "l'articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, non fosse norma a garanzia dell'acquirente ma piuttosto a garanzia e tutela del condominio."
    In sostanza se si cavalca questa tesi (e ne vale sicuramente la pena), il condominio dovrà prevedere per tempo (ossia ben prima che qualche condòmino divenuto insolvente venga privato della legittimità a deliberare) di indicare nel regolamento una norma contrattuale (ossia accettato da tutti i condòmini) meglio se trascritta nei pubblici registri previo atto notarile, in base alla quale chi subentri nei diritti del condominio debba farsi carico di tutte le spese condominiali pregresse e non solo quelle dell’anno in corso e quello precedente.

    Ciò non lede i diritto dell’ aspirante acquirente o assegnatario che puo’ sempre preventivamente tutelarsi (per evitare di trovarsi esposto ad una azione di recupero del credito per l'intera morosità maturata dall’ex condòmino) consultando i registri di pubblicità immobiliari (basta un accesso in conservatoria e richiedere le posizioni "a favore e contro" dell’ intestatario muniti di nome e cognome e data di nascita) o diligentemente chiedendo all’amministratore condominiale l’entità del debito esatto ancora a carico del venditore o del moroso di cui dovrà farsi carico, in forza della specifica norma indicata nel regolamento contrattuale, al di là dei limiti previsti dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione.

    A parere di chi scrive l’amministratore non potrà opporsi a rilasciare tali informazioni eccependo i limiti dettati dalla privacy se il richiedente certificherà il suo interesse all’affare, ne avrà interesse a opporre la informazione, opposizione che potrebbe vanificare l’interesse del compratore/assegnatario per mancata trasparenza.

    In ogni caso l’Amministratore di Condominio timoroso otterrebbe l’assenso a rilasciare copia del regolamento integrato dalla assemblea condominiale debitamente sollecitata.
    Anche il condòmino moroso per cause di forza maggiore (perdita lavoro, impossibilità intervenuta di pagare il mutuo etc.) ancor quando in pieno possesso del titolo di proprietà non avrà alcuna remora a dare il proprio assenso alla integrazione della norma regolamentare; anzi ciò lo metterà in miglior luce nei confronti di coloro che si trovassero ad anticipare denari in sua vece, consapevoli che otterranno a fine corsa il rimborso integrale di quanto anticipato.

    Ennio Alessandro Rossi
     
    Ultima modifica di un moderatore: 5 Febbraio 2015
  2. Susy

    Susy Membro Junior

    Amministratore di Condominio
  3. Ennio A. Rossi

    Ennio A. Rossi Membro Junior

    Commercialista
    grazie susy
     
    A Susy piace questo elemento.
  4. Dimaraz

    Dimaraz Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Permettimi una critica: proposta illecita.

    Una simile norma inserita in un regolamento di condominio non sarebbe legale perchè dopo l' Art. 63...esiste l' Art. 72 che cita:

    I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti art. 63, 66, 67, e 69.

    Quindi norma di modifica "nulla".


    Mi spiace contraddire nuovamente il tuo parere.
    L' acquirente non ha titolo per fare simile richiesta (debiti pregressi del venditore) e nemmeno l' assemblea condominiale può disporre in merito.
    Seguire tali metodiche esporrebbe a "sconfitta" certa in caso di citazione in giudizio per palese violazione della privacy.

    Solo il proprietario/venditore può disporre o consegnare eventuale estratto conto.

    L' amministratore, al limite, può solo rilasciare "dichiarazione" dove certifica che non esistono pendenze (liberatoria) in capo al venditore...esponendosi a rischi qualora sopraggiungano conguagli non conosciuti.
     

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