Studio Verlicchi
Membro Ordinario
- Amministratore di Condominio
Buongiorno.
Mi si presenta una situazione che mi fa insorgere alcuni dubbi.
In un condominio di nuova costruzione il costruttore ha redatto il regolamento e le relative tabelle millesimali sulla base dei dati di progetto.
Le finiture delle singole unità immobiliare le apporta man mano che le abitazioni vengono vendute sulla base delle esigenze dell'acquirente.
Alle prime stipule, quindi, è stato allegato (o citato per espressa accettazione) il regolamento e le relative tabelle così determinate.
Esigenze commerciali hanno portato il costruttore a modificare la consistenza di due abitazioni contigue: una stanza di una, è stata annessa all'altra (con conseguente variazione catastale).
Tale azione determina una variazione della consistenza delle due unità immobiliare che influisce sulla determinazione dei relativi millesimi, ma non su quelli delle altre unità immobiliare
Delle due abitazioni variate, una è stata venduta qualche giorno fa, quella che ha subito la riduzione di superficie (che si ritrova, quindi, con più millesimi del dovuto).
Il mio dubbio nasce proprio da questa circostanza. Non essendo ancora stata stipulata quella che subisce l'incremento del valore millesimale, è possibile rideterminare i millesimi ed andare quindi alla sua stipula coi valori corretti, apportando poi la rettifica alla prima assemblea utile?
In fondo nulla varia per le altre unità immobiliare nè per il costruttore stesso che complessivamente deve sostenere le spese per tutte le abitazioni non ancora vendute.
Mi rendo conto che le variazioni alle tabelle seguono regole ben precise e ci si deve attenere a quanto disposto dall'art. 69 disp. att. c.c. (e, in questo caso, ci si potrebbe riferire a un "errore essenziale"), ma date le circostanze sopra descritte, penserei sufficiente approvare tale variazione alla prima assemblea utile con le maggioranze di cui al 2° comma dell'art. 1136 c.c.
In fondo gli effetti delle tabelle millesimali si esplicano nel momento in cui si va ad approvare la ripartizione delle spese a consuntivo, quindi ponendo questo punto come primo all'ordine del giorno, le successive delibere non rischiano impugnazione (almeno per questo motivo).
In fondo, il condòmino che si vede ridurre la sua quota di partecipazione alle spese, non credo avrà nulla da obiettare, mentre per l'altra abitazione, se sarà stata venduta prima dell'assemblea, avrà stipulato già coi millesimi corretti e per lui non sarà una novità, se, invece risultasse ancora in carico al costruttore, men che meno avrà da ridire. Per tutti gli altri la questione risulta ininfluente.
Cosa ne pensate?
Grazie.
Mi si presenta una situazione che mi fa insorgere alcuni dubbi.
In un condominio di nuova costruzione il costruttore ha redatto il regolamento e le relative tabelle millesimali sulla base dei dati di progetto.
Le finiture delle singole unità immobiliare le apporta man mano che le abitazioni vengono vendute sulla base delle esigenze dell'acquirente.
Alle prime stipule, quindi, è stato allegato (o citato per espressa accettazione) il regolamento e le relative tabelle così determinate.
Esigenze commerciali hanno portato il costruttore a modificare la consistenza di due abitazioni contigue: una stanza di una, è stata annessa all'altra (con conseguente variazione catastale).
Tale azione determina una variazione della consistenza delle due unità immobiliare che influisce sulla determinazione dei relativi millesimi, ma non su quelli delle altre unità immobiliare
Delle due abitazioni variate, una è stata venduta qualche giorno fa, quella che ha subito la riduzione di superficie (che si ritrova, quindi, con più millesimi del dovuto).
Il mio dubbio nasce proprio da questa circostanza. Non essendo ancora stata stipulata quella che subisce l'incremento del valore millesimale, è possibile rideterminare i millesimi ed andare quindi alla sua stipula coi valori corretti, apportando poi la rettifica alla prima assemblea utile?
In fondo nulla varia per le altre unità immobiliare nè per il costruttore stesso che complessivamente deve sostenere le spese per tutte le abitazioni non ancora vendute.
Mi rendo conto che le variazioni alle tabelle seguono regole ben precise e ci si deve attenere a quanto disposto dall'art. 69 disp. att. c.c. (e, in questo caso, ci si potrebbe riferire a un "errore essenziale"), ma date le circostanze sopra descritte, penserei sufficiente approvare tale variazione alla prima assemblea utile con le maggioranze di cui al 2° comma dell'art. 1136 c.c.
In fondo gli effetti delle tabelle millesimali si esplicano nel momento in cui si va ad approvare la ripartizione delle spese a consuntivo, quindi ponendo questo punto come primo all'ordine del giorno, le successive delibere non rischiano impugnazione (almeno per questo motivo).
In fondo, il condòmino che si vede ridurre la sua quota di partecipazione alle spese, non credo avrà nulla da obiettare, mentre per l'altra abitazione, se sarà stata venduta prima dell'assemblea, avrà stipulato già coi millesimi corretti e per lui non sarà una novità, se, invece risultasse ancora in carico al costruttore, men che meno avrà da ridire. Per tutti gli altri la questione risulta ininfluente.
Cosa ne pensate?
Grazie.
