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condominoperplesso

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Condòmino proprietario
Salve a tutti.

Abito in un condominio degli anni '80 composto da 50 unità immobiliari e suddiviso in varie scale prive di ascensori. In tutto questo tempo non sono mai state redatte le tabelle millesimali così come definite dal codice civile (cioè consideranti sia i millesimi di proprietà sia i millesimi scale), e tutte le spese di manutenzione sono sempre state suddivise solo ed esclusivamente in base ai millesimi di proprietà. Il problema è che gli appartamenti al primo piano sono più grandi di quelli ai piani più alti ergo gli inquilini del primo piano si trovano a pagare una frazione più alta delle spese, ordinarie e straordinarie riguardanti le parti comuni, rispetto a quelli del secondo e terzo piano. Fino ad oggi non è stato un grande problema poichè le parti comuni non hanno necessitato interventi economicamente rilevanti. Il punto è che adesso, per la prima volta, si sta pensando di fare interventi di manutenzione, più o meno pesanti, riguardanti le varie trombe delle scale, e i condòmini del primo piano vorrebbero che la ripartizione delle suddette spese fosse fatta secondo le tabelle millesimali rispettanti il codice civile (le quali tengono conto anche del piano a cui si trovano gli appartamenti). Il nostro amministratore di condominio ha detto che serve un consenso dei 666/1000 di proprietà per approvare l'applicazione delle tabelle millesimali fatte secondo codice civile in un condominio che non le ha mai adottate. Gli inquilini delle unità immobiliari del secondo e terzo piano (che così facendo si troverebbero a pagare una frazione più alta delle spese) detengono in sommatoria la maggioranza dei millesimi del condominio e non hanno alcuna intenzione di votare un aumento delle spese a loro carico. Da qui la domanda: È vero ciò che ha detto il nostro amministratore o, per certi lavori, l’utilizzo delle tabelle millesimali fatte secondo codice civile può essere imposto per legge senza alcuna votazione?

Grazie per l'attenzione e cordiali saluti.
 

Dimaraz

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Altro Professionista
Siete un condominio di 50 unità e per Legge dovreste avere un Regolamento di Condominio ...ma non hai detto se e cosa vi sia disposto su tale tema.

Intanto il vostro amministratore erra indicando una maggioranza di 666/1000 per la delibera che disponga l'adozione di una "tabella scala".

Il Codice Civile, dopo la riforma del 2012, prevede 2 diverse maggioranze quando si delibera su questioni "tabellari":
-50%+1 dei votanti che rappresentino almeno 500 millesimi per l'adozione
-1000/1000 per la modifica di tabelle esistenti (salvo le eccezioni previste nell' Art. 69 disposizioni di attuazione del codice civile) che recita:

Art. 69 disposizioni di attuazione del codice civile
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
...

Nel vostro specifico tu affermi esista solo la Tabella Generale (proprietà) e manchi una Tabella Scale.
Quest'ultima in realtà è solo una diretta conseguenza di quella Generale riparametrata con le quote in altezza dei vari piani.
Ne consegue che non è realistico affermare che non esistano tabelle ...e per conseguenza basta la maggioranza del 50%+1 con 500 millesimi.

Altresì esiste l' Art. 1124 del Codice Civile che recita:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono .
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo


Quindi manco servirebbe una "Tabella scale" posto che nell'ordinamento non è prevista (è una mera tabella di utilità).

Ma, sulla base del tuo resoconto, si prefigura una diversa problematica.
Fin dalla costruzione (anni '80) affermi che avete ripartito con un criterio "in deroga" (rispetto alle norme civilistiche) e potrebbe accadere, che in caso di lite giudiziaria, il Giudice ravvisi una "consuetudine" che diventa inderogabile salvo accordo all'unanimità.

Per concludere direi che i proprietari dei piani inferiori hanno 2 "patemi":
-raggiungere una maggioranza valida (di teste e millesimi) per approvare una delibera che imponga l'adozione di una"tabella scale" o l'applicazione del 1124 per questa spesa
-nel caso l'assemblea approvi tale delibera, che un Giudice non avalli il concetto di "consuetudine" qualora uno dei contrari citi in giudizio i Condominio per l'annullamento della stessa
 

condominoperplesso

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Grazie per la risposta molto precisa che mi ha fatto ragionare su due cose.

1)Nel nostro condominio usiamo criteri diversi per ripartire le spese, criteri legati alla diversa tipologia di queste ultime. Il punto è che (fino ad oggi) non è mai capitato di affrontare una spesa legata alla ristrutturazione delle trombe delle scale (cioè una spesa legata all'intensità di utilizzo di queste ultime). Per quanto riguarda le spese ordinarie 1) la luce, siccome è temporizzata, viene ripartita in parti uguali fra ogni appartamento (senza distinzione di millesimi) 2) la pulizia della scale se la fanno i condòmini. Ergo a mio avviso non esiste nessun precedente, poichè nel nostro condominio ogni tipo di spesa ha una ripartizione a sè e questo tipo di spesa, come ho già specificato, non è mai stato affrontata. In aggiunta a ciò non è scritto da nessuna parte nel nostro regolamento di condominio che eventuali deroghe (rispetto alle norme civilistiche) siano mai state eventualmente approvate in una votazione. Detto ciò per la ripartizione della spesa, riguardante la ristrutturazione delle trombe delle scale, a mio avviso nessuno può imporre l'uso di una tabella già usata per ripartire altri tipi di spese. La mia conclusione è quindi che l'unica scelta percorribile sia quella di applicare ciò che dice il codice civile (il quale prevede che venga tenuta in considerazione anche la tabelle scale) per la ripartizione delle spese, o sbaglio?

2)Mi sembra di aver capito dalla sua risposta che per l'adozione della tabella scale servano 50%+1 dei votanti (rappresentanti almeno 500 millesimi), ma in una situazione in cui la maggior parte dei condòmini abbia interesse a non approvarla, nonostante sia prevista dal codice civile, come si procede? Nel senso è possibile che un 60% di inquilini possa fare ciò che vuole solo perchè in maggioranza anche se così facendo contravviene il codice civile?

Grazie per l'attenzione.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
. Ergo a mio avviso non esiste nessun precedente, poichè nel nostro condominio ogni tipo di spesa ha una ripartizione a sè e questo tipo di spesa, come ho già specificato, non è mai stato affrontata.
Difficile dire a quale tesi darebbe peso un Giudice investito del problema.
Tu richiami la diversa tipologia delle spese...un Giudice ragiona sula destinazione delle stesse.
Per capirci, fare le pulizie o pagare la luce è sempre una spesa inerente le scale (quindi da ripartirsi sulla base del 1124 : 50% per millesimi e 50% per altezza.
Ma come detto tale "norma" è derogabile purchè votata all'unanimità o presente in un regolamento di condominio contrattuale.
Una singola delibera che, seppur in assenza di regolamento di condominio, ripartisca con un criterio in deroga rimane valida ma è annullabile (30 gg. di tempo dal voto per contrari ed astenuti, dal ricevimento del verbale per gli assenti).
Nel tuo specifico se fino ad ora l'unica deroga era per la luce e mai si sono fatte altre spese un Giudice potrebbe anche non ritenersi formata una consuetudine.

, a mio avviso nessuno può imporre l'uso di una tabella già usata per ripartire altri tipi di spese
Un Giudice si.
Come detto non serve ci sia una tabella specifica perchè basta calcolare secondo il criterio del 1124.

ma in una situazione in cui la maggior parte dei condòmini abbia interesse a non approvarla, nonostante sia prevista dal codice civile, come si procede? Nel senso è possibile che un 60% di inquilini possa fare ciò che vuole solo perchè in maggioranza anche se così facendo contravviene il codice civile?
In Condominio vige la democrazia quindi si procede come decide la maggioranza...e se qualcuno della minoranza si sente leso in un su diritto deve fare ricorso al Giudice per l'annullamento nei tempi su spiegati.
 

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