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Daneb

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Condòmino proprietario
Buongiorno a tutti, propongo una questione al quale il nostro amministratore condominiale non ha saputo rispondere a mio parere con la necessaria chiarezza.

In breve la questione è la seguente... Abbiamo uno dei condòmini che vorrebbe realizzare nel proprio giardino una tettoia occupando una parte anche condominiale. Nella scorsa assemblea ha fatto mettere il punto all'ordine del giorno all'amministratore il quale lo ha ovviamente elencato tra quelli in discussione e ne abbiamo parlato.

Il condòmino in questione ha spiegato quello che vorrebbe fare con dovizia di particolari e buona parte dell'assemblea alla fine era piuttosto favorevole e così ha ottenuto una delibera per poter iniziare le opere.

Tuttavia la minoranza dei condòmini contrari non si è data per vinta e ha fatto pressioni all'amministratore per annullare la delibera adducendo vistosi vizi di forma nella convocazione.

Sull'invalidità di quella assemblea siamo tutti d'accordo, anche il condòmino della tettoia.

Così quest'ultimo ha richiesto all'amministratore una nuova convocazione qesta volta straordinaria e abbiamo rifatto l'assemblea per discutere di qesto argomento.

All'assemblea però, questa volta, la delibera è stata sfavorevole in quanto la maggioranza ha votato contro.

Ora il condòmino che vuole la tettoia, vorrebbe far convocare una ulteriore assemblea col medesimo punto all'ordine del giorno, il che è un po' assurdo oltre che costoso.

La domanda che vi pongo è: Può l'amministratore convocare un assemblea o comunque mettere all'ordine del giorno un punto precedentemente sottoposto all'attenzione dell'assemblea precedente anche se è stato già dibattuto e deliberato?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
E' nelle facoltà dell' Amministratore convocare assemblea straordinaria per discutere su qualsivoglia questione...anche reiterando punti già affrontati.

Non sussite comunque obbligo, per l'Amministatore, di convocare assemblee tranne che la richiesta sia fatta da almeno 2 proprietari che rappresentino 1/6 dei millesimi totali.

Nel caso citato ..."taglierei" direttamente le velleità del proprietario facendogli notare che la tettoia può "forse" costruirla nella sua porzione (ammesso e non concesso sussistano tutti gli altri requisisti)...ma per l' uso "personale ed esclusivo" anche di quota "comune" deve ottenere l' assenso di tutti (unanimità di 1000/millesimi)...cosa che a quanto spieghi non aveva nemmeno alla prima delibera.

Non trascurate la questione "requisiti" perchè fra distanze, vedute in appiombo e "cubatura" la regolarità di una tettoia è tutt' altro che agevole.
 

Daneb

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Nel caso citato ..."taglierei" direttamente le velleità del proprietario facendogli notare che la tettoia può "forse" costruirla nella sua porzione (ammesso e non concesso sussistano tutti gli altri requisisti)...ma per l' uso "personale ed esclusivo" anche di quota "comune" deve ottenere l' assenso di tutti (unanimità di 1000/millesimi)...cosa che a quanto spieghi non aveva nemmeno alla prima delibera.
Ci stiamo provando! :disappunto: Ma non demorde! :disappunto:
 

Marco Lago

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
Buongiorno,

sempre sul tema "doppia delibera", nel mio condominio era stata fatta in sede di assemblea ordinaria una votazione in merito a lavori di tinteggiatura.
La maggioranza ha votato negativamente ed è stato messo a verbale.

Dopo circa un mese, alcuni condòmini (nel numero corretto), hanno chiesto una riunione straordinaria per il medesimo argomento (identico ordine del giorno).
Chiedo se
* dato che la prima assemblea aveva tutte le carte in regola,
* la votazione è stata corretta e
* la maggioranza ha espresso parere negativo
* Nel frattempo le condizioni del condominio non sono mutate (ovvero non è peggiorato da richiedere di rivedere la cosa
* la maggioranza ha approvato la delibera.

C'è qualche appiglio par far valere la prima delibera ed invalidare la seconda?
 

Marco Lago

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
grazie.
L'assemblea si è svolta in modalità mista (presenza e virtuale).
Il verbale non è stato firmato dal presidente e non è stato inviato via Raccomandata o PEC.
Possiamo chiedere l'annullamento se entro 30 gg non riceviamo la documentazione in modalità previste dalla legge?
Mi riferisco alla 159 del 27/11/2020 art. 63
grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Possiamo chiedere l'annullamento se entro 30 gg non riceviamo la documentazione in modalità previste dalla legge?
Mi riferisco alla 159 del 27/11/2020 art. 63
???

Una delibera validamente approvata non è annullabile salvo si dimostri una irregolarità.

Possono esserne "annullati" gli effetti ma solo su decisione di un Giudice.
 

Marco Lago

Nuovo Iscritto
Inquilino / Conduttore
comprendo ed in effetti è sempre stato così.
La legge prevede che se le assemblee si svolgono in modalità online o mista il verbale firmato dal presidente (prima d'ora non era mai stato espresso) va inviato con le stesse formalità previste per la convocazione.

Se non è firmato e non viene inviato via pec o raccomandata, va contro a quanto richiesto.
Mi rendo conto che la cosa è recente ma l'articolo è piuttosto chiaro in merito.

estratto dell'Art. 63
"b) dopo il quinto comma e' aggiunto il seguente:
«Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale,
previo consenso di tutti i condòmini, la partecipazione all'assemblea
puo' avvenire in modalita' di videoconferenza. In tal caso, il
verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, e'
trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le medesime
formalita' previste per la convocazion
e». "
A me il fatto che non venga firmato e inviato con le modalità previste, sembra una irregolarità.
Che ne pensi?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La legge prevede che se le assemblee si svolgono in modalità online o mista il verbale firmato dal presidente (prima d'ora non era mai stato espresso) va inviato con le stesse formalità previste per la convocazione

La modifica del 2012 aveva omesso di citare la figura del Presidente (previsto nell'articolo ante riforma).. e l'invio del "verbale" di assemblea si rende obbligatorio agli assenti unicamente per far scattare il periodo in cui possono impugnarlo.
Nella realtà mi risulta che si siano mantenute le "abitudini" precedenti e che l'invio del verbale viene fatto a tutti i condòmini.

Non vedo motivi per trarre conclusioni diverse: fintanto che non arriva il verbale "firmato" la delibera è valida ed approvata ...solo che, qualora sia "dispositiva" (esempio spese o bilancio), il "bastian contrario" potrà eccepire l'inefficacia per difetto di iter.

Traduco: la delibera prevede approvazione di Bilancio da cui si evince che devi versare quota a saldo. L'amministratore non riceve e chiede Decreto Ingiuntivo... il condòmino eccepisce l'irregolarità ed il Giudice rigetta la richiesta del Condominio.
L'amministratore corre ai ripari, fa firmare la delibera al Presidente e ne invia copia a tutti.
Decorso il termine per impugnare il verbale riprocede con il recupero forzoso.
 

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