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Pietrost

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Condòmino proprietario
Buongiorno: vivo da un anno e mezzo in un condominio di 28 appartamenti (di cui uno di mia proprietà) e 5 negozi a piano terra. L'amministrazione del condominio, da sempre, è stata gestita da una famiglia del palazzo (prima il padre, poi il genero ed ora la figlia) pur non essendo amministratori di condominio e non avendo alcuna formazione specifica ed obbligatoria in tal senso. E' possibile che non ci siano gli estremi per poter sostituire una persona che, con tutte le leggi, implicazioni e responsabilità civili e penali, viene regolarmente rieletta avendo a disposizione parecchi millesimi che le permettono di autoeleggersi ogni anno. Con il risultato che paghiamo , oltre al suo compenso, un fiscalista per redigere il bilancio, e per ogni minimo lavoro un direttore dei lavori che la supporti in quanto totalmente incompetente.... alla fine i costi lievitano, il palazzo è mal amministrato e non si riesce a fare le manutenzioni ordinarie e straordinarie di cui c'è enorme bisogno. Grazie per una risposta
 

Dimaraz

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pur non essendo amministratori di condominio e non avendo alcuna formazione specifica ed obbligatoria in tal senso

La "formazione" è obbligatoria unicamente per chi esercita la "professione" di Amministratore Condominiale.

Se uno dei proprietari (alias condòmini) viene nominato amministratore (interno) del proprio Condominio non necessità di svariati obblighi previsti per gli "esterni".

viene regolarmente rieletta avendo a disposizione parecchi millesimi che le permettono di autoeleggersi ogni anno.

Anche avesse 999 millesimi mai potrebbe "autoeleggersi".

Per essere validamente eletto un amministratore deve essere votato dalla maggioranza dei partecipanti al voto (50% dei presenti+1) che rappresentino almeno 500 millesimi.

Con il risultato che paghiamo , oltre al suo compenso,

Questo è l'unico punto che dovresti approfondire:
-se è amministratore "interno" l'unico regime fiscale che è ammesso è un contratto tipo CoCoCo/CoCoPro....se si liquida sulal base di una Ricevuta per lavoro Occasionale lo puoi minacciare di denuncia alla GdF/AdE.
-se rilascia "fattura" significa che ha partita IVA quindi "professionista" quindi con obbligo di formazione (oltre a svariati altri requisiti).
 

Pietrost

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
La "formazione" è obbligatoria unicamente per chi esercita la "professione" di Amministratore Condominiale.

Se uno dei proprietari (alias condòmini) viene nominato amministratore (interno) del proprio Condominio non necessità di svariati obblighi previsti per gli "esterni".



Anche avesse 999 millesimi mai potrebbe "autoeleggersi".

Per essere validamente eletto un amministratore deve essere votato dalla maggioranza dei partecipanti al voto (50% dei presenti+1) che rappresentino almeno 500 millesimi.



Questo è l'unico punto che dovresti approfondire:
-se è amministratore "interno" l'unico regime fiscale che è ammesso è un contratto tipo CoCoCo/CoCoPro....se si liquida sulal base di una Ricevuta per lavoro Occasionale lo puoi minacciare di denuncia alla GdF/AdE.
-se rilascia "fattura" significa che ha partita IVA quindi "professionista" quindi con obbligo di formazione (oltre a svariati altri requisiti).
Nel ringraziare per la risposta, preciso il il termine "autoeleggersi": avendo parecchi millesimi, delega ad un suo fidato ed alla figlia diverse deleghe, con il risultato che ha sempre a disposizione i 501 millesimi ....
 

Dimaraz

Moderatore
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delega ad un suo fidato ed alla figlia diverse deleghe,

Può delegare quante persone vuole...vale sempre per 1
Devi chiarire meglio la composizione del tuo Condominio di 28 abitazioni+5 negozi:
-quanti proprietari diversi ci sono?
-quali sono le rispettive quote millesimali?

Se fai un elenco (usa alias o numeri/lettere senza citare identità) posso essere più preciso.
 

Pietrost

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
vorrei inviare lista ... ma non capisco che tipo di file legge: no excell e no word...che formati posso allegare?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Verifichiamo se ho interpretato correttamente.

Il Condominio risulta composto di 34 unita/particelle in propreità a 26 persone diverse
così divise
E - Il condòmino amministratore, proprietario diretto di 98 millesimi
K - condòmino simpatizzante, proprietario di 35 millesimi
S - condòmino simpatizzante, proprietario di 57 millesimi
U - condòmino simpatizzante, proprietario di 23 millesimi
Y - condòmino simpatizzante, proprietario di 28 millesimi
Z - condòmino simpatizzante, proprietario di 28 millesimi

Totale valore "cordata" 269 millesimi / 6 teste

C - condòmino che si fa rappresentare per delega proprietario di 151 millesimi/ 1 testa

I "non allineati" possiedono 603 millesimi / 19 teste

Se quanto sopra è esatto posso dirti che:
1-l'attuale condòmino/amministratore che tu contesti non ha "di suo" i millesimi sufficenti (98)...nemmeno se si sommano i "simpatizzanti (98+171=269) e nemmeno se si aggiunge il voto dell'unico che si fa rappresentare per delega (269+151=420).
Se tutti sono presenti al voto (direttamente o per delega) non ha nemmeno le "teste" sufficenti (1+5+1=7 su 26)

2 - E' evidente che per essere eletto/riconfermato vi sia qualcuno dei "non allineati" che vota a favore. Diventa imperativo, se tuo vuoi farlo sostituire dall'assemblea, che voi tutti "non simpatizzanti" si coalizzino nominando un altro (professionista (esterno o uno di voi).

3 - SE non trovate tale accordo puoi solo verificare che abbia commesso qualche irregolarità che ne comporti la nullità di nomina o la revoca per sentenza.

Fra i motivi di "nullità" vi potrebbe essere:
A-che l'amministratore abbia partecipato alla votazione anche con la delega di altro condòmino (scrivi che solo C dia delega). Un amministratore non può ricevere deleghe...ma tale norma la si aggira facendo dare delega ad altro "simpatizzante"
B-qualora abbia accettato la nomina non abbia precedentemente o contestualmente presentato preventivo/offerta del suo compenso per le prestazioni che dovrà svolgere (vedi sotto)

I motivi per una revoca Giudiziale implicano reati penali (troppo vasta la casistica per elencarli) o i seguenti altri casi:
- l'amministratore non abbia informato il Condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell'autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- l'amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;(per più esercizi)
- l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità.

Queste ultime non sono state elencate in modo esaustivo...quindi ne cito alcune:

- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
-la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
-la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
-la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condòmini;
-'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
-qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
- l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità);
-l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell'articolo 1129 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).
- la non ottemperanza all'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea dei condòmini dell'eventuale azione giudiziale intentata avverso il Condominio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di Condominio.

PS.
Su tale merito la richiesta di revoca o nuova nomina deve essere presentata da almeno 2 (o più) condòmini che rappresentino 1/6 dei millesimi totali (166,66)
 

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