Delega in caso di comproprietari

[Daniele_68]

Buongiorno,

sono comproprietario (al 50%) con la mia ex moglie di un appartamento che si trova in una quadrifamiliare. Solo due anni fa noi proprietari abbiamo deciso di affidarci ad un amministratore di condominio, quindi sono piuttosto “nuovo” della materia. Alla prima assemblea di condominio dello scorso anno, sostanzialmente di insediamento dell’amministratore, abbiamo partecipato sia il sottoscritto che la mia ex moglie.

Quest’anno, invece, entrambi non abbiamo preso parte alla riunione. Ho comunicato all’amministratore la mia assenza senza nominare alcun delegato, mentre la mia ex moglie dal canto suo ha nominato un suo delegato senza però che io ne sapessi niente (quindi non c’è stato alcun accordo tra noi due, anche perché se fossi venuto a conoscenza che la mia ex moglie nominava quale suo delegato la persona che ha poi partecipato all’assemblea avrei subito detto che non ero d’accordo e avrei proposto a mia volta un mio di rappresentante).

La mia richiesta di puntualizzare nel verbale che il delegato era tale solo per la mia ex moglie ma non per me, è stata respinta, perché, premesso che il gestionale dell’amministratore non consente la divisione della proprietà in caso di conferimento di delega, in caso di appartamento cointestato, i proprietari devono nominare un loro rappresentante per la partecipazione all’assemblea che avrà potere di voto e in caso di partecipazione all’assemblea di tutti i proprietari e di disaccordo per la nomina del rappresentante, il presidente dell’assemblea può procedere alla nomina dello stesso tramite sorteggio.

Nel caso specifico, quindi, essendo intervenuto il delegato dalla mia ex moglie, e non essendoci nessun altro comproprietario presente all’assemblea, non è necessario modificare il verbale che risulta regolare.

In questa risposta io ci leggo che per l’amministratore, il delegato nominato dalla mia ex moglie è diventato in automatico il mio delegato agendo quindi anche in mia rappresentanza. Ma funziona così? questa persona cioè ha potuto rappresentarmi anche senza un mio consenso scritto?

Dalle ricerche on line che ho fatto la questione mi sembra piuttosto ingarbugliata. I riferimenti normativi e la giurisprudenza che ho trovato non mi sembra confermino in modo chiaro e pieno la tesi così come mi è stata presentata, e la pratica del sorteggio sembrerebbe superata, anche a seguito di una sentenza della Corte della Cassazione. Non avendo però il tempo necessario per approfondire in mdo preciso, provo a rivolgermi a questo forum dove di certo ci sono persone molto più competenti di me.

Ringrazio chiunque potrà darmi qualche delucidazione al riguardo.

Daniele_68

 

[Dimaraz]

Ma funziona così?

Tecnicamente SI.

Partendo dal corretto uso di termini e normative (integrate da Giurisprudenza):
"Partecipare" ad una Assemblea Condominiale significa aver diritto di essere parte attiva nelle discussioni e di votare le eventuali delibere
Tale diritto spetta a tutti i proprietari ma sempre nel limite di una "testa" per ogni proprietà dell'edificio.
Qualora vi siano comproprietari solo 1 di essi ha diritto a partecipare mentre ai rimanenti permane la facoltà di "presenziare" senza poter esprimere opinione.

È possibile "delegare" un terzo (altro condòmino od anche estraneo al Condominio) eccettuato chi svolge il mandato di amministratore.
La delega può essere libera o vincolata.

Nel caso di comproprietari gli stessi dovranno scegliere chi di loro ha diritto di voto o chi delegare.

 

[Daniele_68]

Buongiorno,

innanzitutto grazie per la risposta. Rimango, tuttavia, dell’idea che la questione resti comunque aperta a diverse interpretazioni e resto poco convinto che una persona da me non nominata possa rappresentarmi in assenza di una mia espressa volontà. L’art. 67 disp. att. c.c. parla di rappresentante designato dai comproprietari e da parte mia non c’è stata alcuna designazione.

Se è chiaro il caso in cui a partecipare sia personalmente uno dei comproprietari - la mia ex mogle (in questo caso avrei avuto ben poco da obiettare visto l’orientamento della giurisprudenza secondo cui tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi compresa la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega), altrettanto chiaro non mi sembra il caso in cui a partecipare sia invece un estraneo alla comunione, che se ha sì il consenso della mia ex moglie non ha però il mio.

E al riguardo c’è chi evidenzia come la necessità della forma scritta per la partecipazione del delegato all’assemblea condominiale, porta a ritenere che l’intervento in qualità di rappresentante della comunione vada comunque comprovato da idonea documentazione (quale può essere una scrittura di designazione del rappresentante firmato da tutti i comproprietari) e quindi come, di conseguenza, la mancanza di questa scrittura possa legittimare l’esclusione di colui che si qualifica come rappresentante.

Chiedo invece conferma riguardo l’affermazione dell’amministratore di condominio secondo cui in caso di disaccordo per la nomina del rappresentante, il presidente dell’assemblea può procedere alla nomina dello stesso tramite sorteggio. Da quanto leggo la regola del sorteggio per la nomina del rappresentante di comproprietari in disaccordo non è più valida dopo la riforma del diritto condominiale e in caso di disaccordo sulla nomina del rappresentante, i comproprietari devono ora procedere con una delibera a maggioranza interna (maggioranza, peraltro, nel mio caso inesistente visto che con la mia ex moglie la comproprietà è al 50%- Altro caso quindi, quello dell’assenza di maggioranza che non sembra essere regolato in modo. espresso)

Grazie

Daniele

 

[Franci63]

da parte mia non c’è stata alcuna designazione.

Per tua inerzia.
Come lei avrebbe avuto diritto di partecipare, in assenza di “contenzioso” tra voi due su chi dovesse presenziare alla riunione, così poteva delegare un terzo.
Non godo come l’amministratore potesse rifiutare la partecipazione del delegato, munito di regolare delega.

Per il futuro, consiglierei di accordarvi prima, magari partecipando a turno : nel termine “partecipazione” includo anche quella per delega.

 

[bastimento]

Per il futuro, consiglierei di accordarvi prima, magari partecipando a turno : nel termine “partecipazione” includo anche quella per delega.

Soprattutto concordare prima la posizione da tenere in merito ai temi in discussione.. Certo non è facile quando non c'è volontà di affrontare nel merito.

 

[Dimaraz]

resto poco convinto che una persona da me non nominata possa rappresentarmi

Infatti non rappresenta te ma l'altro comproprietario (tua ex)...che non abbisogna di una tua autorizzazione per partecipare.

E al riguardo c’è chi evidenzia come la necessità della forma scritta

Più che il parere di qualcuno vale quanto prescritto dalla Legge che dal 2013 impone la delega scritta proprio con l'Art. 67 disposizioni di attuazione del codice civile.

La stessa nulla precisa della "firma"...quindi uni scritto può il fax (desaparecido) una mail o persino un messaggio da utenza telefonica riconducibile.

A prescindere l'eventuale delibera presa in "difetto" di delega rimane semplicemente "annullabile" nei tempi canonici ...quindi non viziata da "nullità".

Chiedo invece conferma riguardo l’affermazione dell’amministratore di condominio secondo cui in caso di disaccordo per la nomina del rappresentante, il presidente dell’assemblea può procedere alla nomina dello stesso tramite sorteggio

Uno dei miei prof. di Diritto ripeteva ossessivamente che quello che la Legge non vieta espressamente ... è lecito.
Vi sono svariati "codicilli" che la riformata Legge Condominiale non ha replicato nella nuova stesura (Presidente di Assemblea...Prorigatii Imperio...per citarne un paio)..ma Giurisprudenza ne ha confermato la valenza.
Premesso che il mancato accordo su chi nominare come rappresentante dovrebbe palesarsi (al massimo) ad iniziò assemblea il Presidente si troverebbe a risolvere un dilemma:
A) vietare la partecipazione a tutti i proprietari
B) estrarre a sorte chi potrà votare

Nel primo caso commetterebbe un abuso ledendo un diritto fissato da normativa oltre a rischiare di inficiare il formarsi di adeguata maggioranza se non persino il quorum deliberativo.
Nel secondo oltre a replicare una "usanza" consolidata (e tuttora non vietata) rimane all'escluso la possibilità di contestare il comproprietario a Giudizio.

Ps.
Non hai chiarito se la tua "contrarietà" è solo per ripicc...ehm ...principio ..oppure se consideri di aver subito danno dalle decisioni prese in assemblea.
Date le premesse e le tue esigenze (principi) ti consiglio di scindere quanto prima questa società foriera solo di problemi...avere per socio un ex coniuge è quasi sempre un suicidio.