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fabio bonaldo

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Buongiorno a tutti, ho bisogno di un aiuto e spero di essere sul forum giusto.
Abbiate pazienza se mi dilungherò, ma devo essere più chiaro possibile.
Mia moglie è proprietaria al 100% (in comunione dei beni con me) di un appartamento utilizzato come seconda casa/vacanze, su cui paga tasse e orpelli vari come seconda casa.
Nè io nè mia moglie abbiamo la residenza presso questo appartamento.
Il condominio ha 6 appartamenti più un bar al piano terra, perciò non saremmo obbligati ad avere l'amministratore.
Tuttavia, per eccesso di zelo, negli anni '90 abbiamo costituito e registrato lo stesso il condominio all'agenzia delle entrate e io ho accettato di esserne il formale amministratore, a titolo completamente gratuito.
Un altro condòmino, sempre a titolo gratuito, fa praticamente tutto: segue il conto corrente bancario, le spese, i pagamenti e tutti i conti, indice le assemblee, redige i verbali, segue le manutenzioni programmate (centrale termica ecc).
Insomma, lui fa tutto, io solo firmo le carte (che non sono poche).
La cosa va avanti ormai da oltre 15 anni senza grosse difficoltà.
Con la nuova legge del 2013 la figura dell'amministratore viene inquadrata più seriamente e mi è stato detto che dovrò fare un corso di aggiornamento.
Ma aggiornamento di cosa?!
Ho chiamato uno studio professionale dove concordare tale aggiornamento, ma mi è stato detto che, non avendo la residenza presso quell'appartamento, non avendo mai fatto nessuna formazione, e anche se sono l'amministratore da 15 anni, sono fuori dalle regole, che non posso fare 'sto benedetto aggiornamento, ma che soprattutto mi consigliano di lasciare la carica per non andare incontro a rogne (anche penali) in caso di problemi o controversie che potessero scaturire da situazioni gravi (danni a persone/cose, incendi, allagamenti, ecc).
Per favore ditemi come stanno le cose.
Sentiti ringraziamenti.

FB
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Nè io nè mia moglie abbiamo la residenza presso questo appartamento.
Irrilevante. E' seconda casa...ininfluente per quanto segue.

Il condominio ha 6 appartamenti più un bar al piano terra, perciò non saremmo obbligati ad avere l'amministratore.
Tuttavia, per eccesso di zelo, negli anni '90 abbiamo costituito e registrato lo stesso il condominio
Nessun eccesso di zelo...in ogni caso il Condominio era giuridicamente già
esistente...semmai voi lo avete solo regolarizzato "fiscalmente" (in mancanza eravate sanzionabili).

e io ho accettato di esserne il formale amministratore, a titolo completamente gratuito.
Decisione temeraria...lo fà chi è in "odore" di martirio e/o santità.
Nomina fatta rispettando tutte le regole?

Un altro condòmino, sempre a titolo gratuito, fa praticamente tutto: segue il conto corrente bancario, le spese, i pagamenti e tutti i conti, indice le assemblee, redige i verbali, segue le manutenzioni programmate (centrale termica ecc).
Insomma, lui fa tutto, io solo firmo le carte (che non sono poche).
Allora ti piace fare da "parafulmine"!!!
Si aprono "scenari" imprescrutabili in caso di problemi giudiziari.

Con la nuova legge del 2013 la figura dell'amministratore viene inquadrata più seriamente e mi è stato detto che dovrò fare un corso di aggiornamento.
Ti hanno male informato...tale obbligo ad esempio non sussiste per gli "amministratori non professionisti" (interni).

e anche se sono l'amministratore da 15 anni, sono fuori dalle regole,
Falsità.
SE (evidenziato) sei stato regolarmente nominato ma ancor più per l'implicita e mai contestata "prassi/abitudine) tu sei e resti amministratore in prorogatio...finchè non sarai revocato, o fatta nuova nomina o avranno accettato le tue dimissioni.

ma che soprattutto mi consigliano di lasciare la carica per non andare incontro a rogne (anche penali) in caso di problemi o controversie che potessero scaturire da situazioni gravi (danni a persone/cose, incendi, allagamenti, ecc).
Questo è innegabilmente vero.
Vedi quanto spiegato sopra in tema di santità.
Direi che sia tu...che il "facente funzioni"...dovreste pretendere che venga quantomeno fatta polizza a vostro favore per "copertura" di tutti i rischi inerenti.
 

fabio bonaldo

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Non capisco... ma sotto agli 8 enti l'Amministratore non è facoltativo?

<<Decisione temeraria...lo fà chi è in "odore" di martirio e/o santità.
Nomina fatta rispettando tutte le regole?>>
Completamente. Abbiamo tutto scritto. Libri contabili, verbali ecc. ecc.
La mia è solo ignoranza e buona fede.

<<Allora ti piace fare da "parafulmine"!!!
Si aprono "scenari" imprescrutabili in caso di problemi giudiziari.>>
E' per questo che vorrei sganciarmi da questo impegno.

<<Ti hanno male informato...tale obbligo ad esempio non sussiste per gli "amministratori non professionisti" (interni).>>
Questa è, nel male, una buona notizia. Mi può gentilmente dare gli estremi di questa norma (dove la trovo specificata?)

<<Falsità.
SE (evidenziato) sei stato regolarmente nominato ma ancor più per l'implicita e mai contestata "prassi/abitudine) tu sei e resti amministratore in prorogatio...finchè non sarai revocato, o fatta nuova nomina o avranno accettato le tue dimissioni.>>
Di sicuro non sarò revocato, unica possibilità è che al mio posto subentri un professionista scelto dall'assemblea.

<<Questo è innegabilmente vero.
Vedi quanto spiegato sopra in tema di santità.
Direi che sia tu...che il "facente funzioni"...dovreste pretendere che venga quantomeno fatta polizza a vostro favore per "copertura" di tutti i rischi inerenti.>>
Grande suggerimento, seguirò il vostro consiglio.
Attendo gentile prosieguo del chiarimento.
Mille grazie

F.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non capisco... ma sotto agli 8 enti l'Amministratore non è facoltativo?
Come al solito questione di intepretare correttamente quanto scritto nella Legge (riformata nel 2012 entrata in vigore a Giugno 2013):

art. 1129 Codice Civile



Quando i condòmini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario.


Personalmente (e non sono il solo) attribuisco un inequivocabile valore alla parte evidenziata.
Se nessuno dei condòmini/proprietari chiede la nomina...nessuno potrà imporla.
Se in Condominio ci sono 9 (o più) proprietari basterà che almeno 1 voglia l'amministratore che andrà nominato ...o lo farà il Giudice a cui farà ricorso la "minoranza".
Se in un Condominio con meno di 9 proprietari una maggioranza vuole
la nomina...si procederà in tal senso.

Completamente. Abbiamo tutto scritto. Libri contabili, verbali ecc. ecc.
La mia è solo ignoranza e buona fede.
Se esiste amministratore deve esserci anche c/c condominiale e tutti i movimenti devono "trasnsitare" sullo stesso.

E' per questo che vorrei sganciarmi da questo impegno.
Neswsuno ti impedisce di "mantenerlo"...ma devi essree conscio dei rischi che ti assumi.
In 15 anni non è successo nulla...ma supponiamo che un giorno un estraneo abbia un infortunio a causa di un "problema" alle strutture/impianti condominiali.
L'amministratore ha il compito di garantire la sicurezza...e tu saresti il primo imputato.
Se non c'è amministratore la repsonsabilità è di tutti.
Sei convinto che i tuoi "conproprietari" siano pronti a sostenere la loro parte di colpa ?
Questa è, nel male, una buona notizia. Mi può gentilmente dare gli estremi di questa norma (dove la trovo specificata?)
Disposizioni Attuative del Codice Civile

Art. 71-bis


I. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.


II. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.

III. Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.

IV. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condòmino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

V. A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.

L'unico punto che ti è contestabile sarebbe la tua "qualifica".
Se la proprietaria è solo tua moglie (acquisto prima del matrimonio)...tu non sei un proprietario (condòmino).
Banalmente la cosa potrebbe essere contestata solo dai condòmini..che invece sono stati per 15 anni ben felici della tua mansione.

Di sicuro non sarò revocato, unica possibilità è che al mio posto subentri un professionista scelto dall'assemblea.
NOn è l'unica possibilità.
Oltre alla nomina di un nuovo amministratore (interno o professionista) l'assemblea potrebbe accettare all'unanimità (1000/1000) le tue dimissioni immediate e irrevocabili...e al limite stabilire la figura di un "facente funzioni" (nello specifico incarico già svolto dal tuo "vicino") cui affidare i documenti Condominiali e il disbrigo delle poche pratiche amministrative.
Taluni sostengono che tale "figura" dovrebbe essere designata di volta in volta.
 

fabio bonaldo

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Mille grazie per questi ulteriori chiarimenti.
Ci siamo quasi... mi manca poco.
Facendo un "ristretto" di tutto il brodo, e dando per acclarato che sono anche io un condòmino a tutti gli effetti (proprietà della moglie, ma acquisto dopo il matrimonio e in comunione dei beni), che tutte le somme (versamenti/pagamenti) transitano per il c/c condominiale, che tutti gli altri condòmini mi aiutano in vario modo e non mi osteggiano (mancati pagamenti, controversie di vario titolo) chiedo ancora questa ultima cosa: ma se un condòmino fa l'amministratore da "interno", e per il punto II non va soggetto al vincolo dettato dal comma g) del punto I (essere stati formati con un corso e successivi aggiornamenti), perchè al successivo punto V scrive "Resta salvo l'obbligo di formazione periodica"?
In sostanza, posso continuare così, senza obbligo di aggiornamento/formazione?
Io penso di si, perchè essendo "interno" non si suppone che sia un professionista.
In più mi potrei farei tutelare con una assicurazione; se invece fossi obbligato a frequentare qualsivoglia aggiornamento, allora minaccerei di lasciare.
Ciao

f.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
perchè al successivo punto V scrive "Resta salvo l'obbligo di formazione periodica"?
In sostanza, posso continuare così, senza obbligo di aggiornamento/formazione?
Io penso di si, perchè essendo "interno" non si suppone che sia un professionista.
Perchè i legislatori a volte si perdono in ripetizioni di concetti già enunciati.
Non esiste un "albo" degli amministratori di condominio, non esiste un titolo di studio specifico e fino a prima del 2012 qualsiasi "babbeo" poteva svolgere tale attività.
Con la riforma hanno posto una serie di paletti fra i quali la necessità di un diploma superiore.
Di fatto si sarebbe determinato che tanti amministratori professionisti (privi di diploma) non avrebbero più potuto esercitare.
Ecco perchè si è esentato, per quanti già in attività da almeno 3 anni, sia il diploma sia l'obbligo di corso iniziale...fermo restando l'obbligo agli aggiornamenti (una vera "bufalata").
Come hai dedotto, tu come interno non necessiti tali aggiornamenti perchè si suppone che essendo direttamente "coinvolto" sia tuo interesse curare comunque l'amministrazione informandoti delle eventuali modifiche normative.

Quanto alla "polizza"...alcune Compagnie di Assicurazione la forniscono come "accessorio" alla polizza Condominiale (Globale edifici)...ma limitatamente ai danni che l'amministratore possa causare per errori amministrativi.
Restano escluse tutte le altre responsabilità civili e penali (l'esempio citato sull'infortunio) alle quali può sopperire solo una polizza "professionale" ad hoc.
Temo che il costo sia rilevante per essere ripartito su un solo Condominio.

Per questo suggerisco di evitare la "nomina" e ripiegare su una figura di "facente funzioni".

Senza amministratore cessa anche l'obbligo di avere un c/c Condominiale (ma io consiglio di farlo a prescindere) e la compilazione del quadro Amministratore di Condominio.
 
Ultima modifica:

fabio bonaldo

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Bene, avete chiarito ogni mio dubbio.
Vi ringrazio ancora per la competenza dimostrata.
Sganciarmi ora dall'incarico non è quello che farò, continuerò a firmare carte compilate dall'altro condòmino fac-totum (una persona superprecisa e capace), almeno finchè avremo la proprietà dell'appartamento.
Nulla cambierà rispetto agli ultimi 15 anni.
Al contrario sarebbe stato insopportabile doversi mettere ulteriormente in gioco con aggiornamenti obbligatori.
Voi direte che rischio "di mio" inutilmente...
Vabbè, speriamo in bene.
Ciao

F.
 

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