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  1. giorgino

    giorgino Membro Ordinario

    Amministratore di Condominio
    La nuova riforma del Condominio prevede per la prima volta la possibilità per i singoli condòmini di staccarsi dagli impianti condominiali. Ripercorriamo insieme tutta la materia.

    Partiamo dal presupposto che le parti comuni di un edificio appartengono ai singoli proprietari in proporzione al valore delle parti di immobile di cui essi stessi sono proprietari esclusivi, sempre salvo che il titolo (cioè il regolamento di condominio contrattuale) non disponga diversamente.

    Sappiamo anche che l'articolo 1117 del codice civile elenca tutta una serie di cosiddette parti comuni che sono accomunate tra l'altro dal rapporto di strumentalità e di accessorietà che regola l'uso e il godimento delle proprietà individuali.
    Peraltro questo elenco è stato redatto per dare un esempio, per chiarire il criterio da utilizzare per definire le parti comuni da quelle di proprietà individuale dei singoli condòmini, presentando espressioni come tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, oppure opere e installazioni manufatti di qualunque genere che servono all'uso.

    Per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento centralizzati, non vi è dubbio che vengano definiti come parti comuni.

    L'impianto di riscaldamento quando centralizzato ha la funzione principale di mantenere una temperatura uniforme in tutte le unità immobiliari del condominio. Per far ciò al momento della costruzione dell'impianto tutte le parti vengono opportunamente dimensionate e ogni unità immobiliare ha elementi radianti diverse dalle altre secondo altezza, orientamento, aperture, dimensioni ecc.
    Spesso però, gli impianti non soddisfano i requisiti per alcune unità immobiliari e nasce l'esigenza da parte del singolo condòmino di rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato per adottarne uno proprio, detta rinuncia unilaterale.

    Si parla di distacco quando il singolo condòmino attualmente allacciato all'impianto centralizzato, procede in via autonoma a staccarsi mediante la separazione idraulica dalle diramazioni dell'impianto centralizzato.
    Staccandosi dall'impianto il condòmino non rinuncia alla sua quota di proprietà dell'impianto condominiale ma semplicemente rinuncia a utilizzarlo.

    Come abbiamo detto in apertura, la riforma del condominio (legge 220 11 dicembre 2012 in vigore dal 17 giugno 2013) ha introdotto per la prima volta al quarto comma dell'art. 1118 la possibilità da parte di un condòmino di rinunciare all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento stabilendo che la cosa possa avvenire a patto che gli altri condòmini non subiscano aggravi di spesa o squilibri di funzionamento.

    Nel caso specifico, secondo sempre l'art. 1118, il condominio rinunciante che si stacca dall'impianto deve comunque concorrere alle spese di manutenzione straordinaria, alla sua conservazione e alla messa a norma.

    Da ciò ne consegue quanto precedentemente sottolineato. Si al distacco ma senza perdere il possesso della propria parte di proprietà dell'impianto. Per il distacco in compenso non occorre delibera assembleare sempre nei confini di quanto stabilito dalla legge e la delibera che vietasse il distacco è semplicemente nulla

    Questa del distacco è stata una novità molto gradita della riforma del condominio visto che prima il distacco non era consentito partendo dal presupposto che l'impianto fosse stato dimensionato per tutte le unità e che l'equilibrio termico non si potesse compromettere in nessun modo.

    Capito che l'unico requisito per distaccarsi sia che dal distacco non derivi un aggravio di spesa o un notevole squilibrio di funzionamento dell'impianto, vediamo cosa questo può significare in dettaglio.
    Per capire cosa significhi squilibrio termico si parta dal presupposto che lo scopo dell'impianto di riscaldamento è quello di raggiungere una determinata temperatura sufficientemente omogenea tali da garantire condizioni di comfort all'interno di tutte le unità immobiliari servite dall'impianto.
    Nello specifico, seguendo quanto stabilito dalle norme vigenti, l’obiettivo dell’impianto di riscaldamento è quello di raggiungere una temperatura di esercizio sufficientemente omogenea e tale da garantire condizioni di comfort, indicata in 20 gradi, con una tolleranza in eccesso di due gradi.

    Come può decidere o capire il condòmino rinunciante se il suo distaccarsi dall'impianto possa o meno provocare squilibri funzionali a carico dei condòmini rimanenti?
    Semplicemente affidandosi a un professionista regolarmente iscritto ad apposito albo competente in materia di impianti di riscaldamento, che rediga una perizia nella quale attraverso opportuni calcoli e studi, dichiari la fattibilità e la modalità del distacco.
    A questo punto all’assemblea, spetta il solo compito di verificare che sussistano i presupposti di legge non dovendo concedere alcuna autorizzazione.

    Nell'eventualità che nel regolamento di condominio vi sia una clausola che vieti il distacco delle singole unità immobiliari dall'impianto centralizzato dovrebbe essere considerata nulla e priva di qualsiasi presupposto applicativo.

    Naturalmente qualora il distacco dall'impianto centralizzato provocasse un aumento di costi di combustibile a carico dei condòmini rimanenti, il rinunciante non potrà essere chiamato a colmare la differenza di costo rispetto al periodo durante il quale non di era distaccato.
     

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