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Buongiorno,
nel condominio in cui ho un appartamento (locato) , l'assemblea di condominio ha deliberato l'esecuzione di significative opere di manutenzione sull'ascensore, 8800 euro, imposte dall’ organo di controllo per motivi di sicurezza e buon funzionamento. Non si tratta di rifacimento o ammodernamento impianto ma, secondo l'amministratore, si tratta di manutenzione ordinaria.
A seguito della decisione assembleare sono state inviate le quote di ripartizione della spesa stessa ai singoli proprietari (nove). In funzione della ripartizione adottata , io mi ritrovo a dover pagare un terzo della spesa totale pur avendo solo un quinto dei millesimi di proprietà. Ciò è dovuto alla ripartizione delle spese prescritta dal regolamento condominiale, approvato a maggioranza negli anni '60, che prescrive che le spese di ordinaria amministrazione e funzionamento degli ascensori siano divise in base ad un coefficiente proporzionale al piano dov'è l'unità immobiliare. Ho obiettato all'amministratore che l'art. 1124 del codice civile prescrive che i millesimi di spesa ascensore devono essere calcolate al 50% sulla base dei millesimi di proprietà e il 50% sulla base dell'altezza al piano, criterio che riporterebbe la mia quota ad un valore inferiore a quanto richiestomi. L'amministratore replica che bisogna comunque usare il regolamento di condominio, anche se in contraddizione con l'art. 1124 cc. Da notare che, nella stessa assemblea in cui si è decisa la spesa per l'ascensore, non è stata approvata la richiesta generale di revisione delle tabelle millesimali (tutte, anche di proprietà, aggiornandole ai fogli catastali) perchè ci sono alcuni condòmini che vogliono prolungare lo status quo, ad essi favorevoli.
Chiedo :
1) Ha ragione l'amministratore a seguire la ripartizione indicata dal regolamento condominiale anche se in contrasto con l'art. 1124 cc oppure ho ragione io a volere pagare in funzione dell' art. 1124 cc?
2) L'amministratore dice che si tratta di manutenzione ordinaria anche se è alquanto radicale, costosa e urgente. Significa che è a carico del mio affittuario ? E' necessario o sufficiente che l'amministratore lo dichiari perchè io richieda all'inquilino di pagare la grossa spesa ( che praticamente raddoppierebbe le sue spese condominiali attuali) ? Anche se la spesa fosse in carico all'inquilino, io probabilmente proporrei comunque all'inquilino di dividere a metà la spesa con me, in quanto mi sembra una spesa eccessiva per lui.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
!) Ha ragione l'amministratore. L'art. 1124 è derogabile da un regolamento di condominio accettato.
2) Ni. Sicuramente non è una spesa addebitabile agli inquilini, proprio perchè tenderei a considerarla un intervento straordinario.
Quanto al riparto dovete far riferimento al vostro regolamento di condominio: per esempio io ho un caso di condominio con due tabelle millesimali per ascensore: una sostanzialmente riflette i millesimi, (manut. straordinaria), l'altra segue la progressione dei piani (esercizio e manut. ordinaria)

ps: anche la traduzione numerica dell'art. 1124 non è univoca: e sui libri ed in rete si vedono "traduzioni" aritmeticamente discordi.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non si tratta di rifacimento o ammodernamento impianto ma, secondo l'amministratore, si tratta di manutenzione ordinaria.
Condivido...manutenzione ordinaria o straordinaria nulla cambia.


L'amministratore replica che bisogna comunque usare il regolamento di condominio, anche se in contraddizione con l'art. 1124 cc
No!!!....ma con una postilla.

Vero che il 1124 è derogabile e che un regolamento di condominio prevale...ma solo con una votazione unanime (1000/1000) o perché imposto dal costruttore.

Quindi se fosse vero che

ripartizione delle spese prescritta dal regolamento condominiale, approvato a maggioranza negli anni '60,
vi sarebbe un "vizio" cui appellarsi per rendere Nullo quel criterio.

La postilla riguarda il tempo decorso da tale approvazione combinato con l'applicazione/accettazione passiva del criterio (Giurisprudenza tende a valutare tale decorso come approvazione per facta concludentia)...sia una eventuale accettazione al Rogito.


Significa che è a carico del mio affittuario ?
No.
Salvo diverso accordo contrattuale la spesa per adeguamento normativo compete al proprietario.

Al conduttore le sole spese di funzionamento/pulizia.
 

MartinoErmanno

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Condivido...manutenzione ordinaria o straordinaria nulla cambia.



No!!!....ma con una postilla.

Vero che il 1124 è derogabile e che un regolamento di condominio prevale...ma solo con una votazione unanime (1000/1000) o perché imposto dal costruttore.

Quindi se fosse vero che


vi sarebbe un "vizio" cui appellarsi per rendere Nullo quel criterio.

La postilla riguarda il tempo decorso da tale approvazione combinato con l'applicazione/accettazione passiva del criterio (Giurisprudenza tende a valutare tale decorso come approvazione per facta concludentia)...sia una eventuale accettazione al Rogito.



No.
Salvo diverso accordo contrattuale la spesa per adeguamento normativo compete al proprietario.

Al conduttore le sole spese di funzionamento/pulizia.
Risposta molto convincente, che tiene conto tutti i fattori. Riguardo all'ultimo punto il contratto con l'inquilino dice che "sono interamente a carico del conduttore le spese, in quanto esistenti, relative alla pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore..." e quindi si torna alla questione se sia manutenzione ordinaria o straordinaria. A me sembra un caso dubbio.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
A me sembra un caso dubbio.
Il criterio non è specificatamente corrispondente alle definizioni del TU edilizia: le messe a norma e gli interventi che vengono effettuati ogni tot anni o richiedono sostituzioni di parti non banali, non rientrano nelle spese di ordinario esercizio annuale.
Per tali interventi l’amministratore ha dovuto porre la questione alla assemblea e far deliberate l’intervento: ergo “straordinaria amministrazione”
 

MartinoErmanno

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Il criterio non è specificatamente corrispondente alle definizioni del TU edilizia: le messe a norma e gli interventi che vengono effettuati ogni tot anni o richiedono sostituzioni di parti non banali, non rientrano nelle spese di ordinario esercizio annuale.
Per tali interventi l’amministratore ha dovuto porre la questione alla assemblea e far deliberate l’intervento: ergo “straordinaria amministrazione”
A me sembra molto sensato quello che scrivi. E' l'amministratore che si è un po' "impelagato" da solo definindolo "manutenzione ordinaria", secondo me per timore di dover rifare le ripartizioni quote secondo i soli millesimi di proprietà, come pare suggerire questo articolo Ascensori: ecco come ripartire le spese
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
timore di dover rifare le ripartizioni quote secondo i soli millesimi di proprietà, come pare suggerire questo articolo Ascensori: ecco come ripartire le spese
Questo è un' altra questione: non sempre i regolamento di condominio contemplano due tabelle millesimali per l'ascensore (gestione e straordinarie): se esistono le due, le straordinarie sono ripartite secondo i millesimi di proprietà, in genere escludendo il piano zero se non servito dall'ascensore.

Se voi siete in questa situazione, mi impunterei nel pretendere l'addebito secondo proprietà. A maggior ragione sarebbe escluso l'inquilino.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore..." e quindi si torna alla questione se sia manutenzione ordinaria o straordinaria
Avevo già spiegato e non esiste dubbio: l'ordinaria manutenzione non contempla la sostituzione di qualsivoglia pezzo tantomeno una integrazione /sostituzione per l'adeguamento a nuove normative.

È "ordinaria" qualunque intervento che ha carattere di periodicità .

Tieni presente che l'uso disinvolto dei termini (dell'amministratore condominiale)non può alterare la competenza di spesa fra proprietario e locatore.
 

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