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alessiogiuliani

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Un'assemblea di condominio può stabilire nel proprio regolamento di condominio che il rifacimento della facciata venga fatta non per millesimali ma "a pezze"(ogni condòmino deve rifare a proprie spese la parte di facciata che si trova davanti alle proprie finestre e balconi)?
Grazie
 

Dimaraz

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Se tutti sono favorevoli ovviamente si...ma non se ne comprende la ragione, senza contare i problemi che potrebbero sorgere qualora i lavori non siano affidati alla stessa impresa e nel medesimo momento.
 

alessiogiuliani

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Spiego meglio la domanda.
Ho comprato casa in uno stabile di 5 condòmini compreso me.
La parte di facciata che si trova in corrispondenza delle mie finestre, è in stato di abbandono, in quanto, prima che io comprassi, i condòmini non hanno mai trovato l'accordo per fare la facciata tutti insieme. Fatto sta che la facciata dell'intero stabile è stata fatta nel tempo a pezze: ognuno si è fatto la sua con diverse tempistiche.
Ora, da quel che so io, la facciata è di tutti(parte comune) e non può essere divisa in parti mie o parti tue.
La situazione è che ad oggi, ognuno dei condòmini tranne me, si è fatto la "propria" facciata a proprie spese, e non sono affascinati, diciamo così, dall'idea di spendere altri soldi per quella che ritengono la facciata non loro, bensì "mia".
Quindi le domande che pongo sono in ordine le seguenti:

1) E' vero che la facciata è di tutti e le spese per il suo rifacimento vanno divise tra tutti in base ai millesimali?
2) Come devo interpretare la seguente frase con cui mi hai risposto?
"Se tutti sono favorevoli ovviamente si..."
3) Nel caso del nostro stabile io non sarei sicuramente favorevole alla soluzione "a pezze": possono gli altri condòmini, con un voto a maggioranza costringermi a farlo?
4) Altra domanda, più generica: fino a che punto il regolamento di condominio può alterare le norme in vigore? Voglio dire, se la facciata è per legge una parte comune, come è possibile che possa essere divisa in pezzi, di cui ogni condòmino è rispettivamente proprietario? Mi verrebbe da chiedere: ma allora le norme, le leggi, che ci stanno a fare, se poi una semplice maggioranza basta a cambiarle??

Grazie
 

Dimaraz

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In certe questioni bisogna osservare le Leggi ...ma anche cercare di "dare un colpo alla botte ed uno al cerchio".

Le Legge prevede che i muri perimetrali (ma anche le strutture portanti interne)di un edificio condominiale (verticale) siano bene comune...ma prevede anche variabili di "Condominio Parziale" (specialmente identificabili su edifici "orrizzontali") e possibili deroghe su ripartizioni di spese e responsabilità.

Tralascerei per un attimo la Legge ed il suo "linguaggio" per analizzare in gergo "famigliare" il caso che esponi.

Hai acquistato una unità abitativa in una realtà dove tutti gli altri hanno già eseguito in proprio le necessarie pitturazioni e solo chi ti ha venduto ha "omesso" tale pratica.
Vien da pensare che i problemi fossero solo a lui attribuibili ma a questo punto è irrilevante.
Altresì vero che tu hai acquistato "visto e piaciuto" e magari spuntando un buon prezzo proprio perchè chi ti ha venduto non ha dovuto tener conto di spese di manutenzione...quindi un minimo di esame "superpartes" dovresti farlo.
Pretendere che gli altri si accollino quota delle spese per la sola tua facciata quando a suo tempo il tuo predecessore non abbia nei fatti partecipato non è tanto "equo".

In Condominio decide la maggioranza...quindi se non viene approvata delibera per il rifacimento dei muri tu da solo non potrai pretenderlo.
Dovresti rivolgerti ad un Giudice passando prima dal "mediatore" con sicuro esborso di denaro e tutt'altro certo riconoscimento di quanto pretendi senaza contare le tempistiche bibliche della giustizia italiana.
Salvo problemi per danni alle parti interne nessun Giudice accoglierebbe la tua domanda.

Ammesso e non concesso... il Condominio (tutti gli altri) potrebbero contestare che per "consuetudine" si sia sempre proceduti in tal senso legittimando una pratica in deroga alle norme di Legge anche se non scritta in un apposito regolamento di condominio (che citi ma senza specificare se esista...e non obbligatorio visto il numero ridotto di condòmini).

Quando entri in una piccola realtà devi valutare cosa sia opportuno fare...e di certo farsi "nemici" tutti gli altri non è un buon viatico per una convivenza.

Personalmente in prima battuta mi "adeguerei" provvedendo al primo restauro proponendo però che per le prossime opere si stabilisca un "modus" più conforme a quanto prevede la Legge.
Siete in 5 senza obbligo di amministratore...ma meglio stabilire regole precise (scritte e controfirmate) su come proseguire.
 

alessiogiuliani

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Vedi Dimaraz, il punto è che il mio appartamento corrisponde all'intero ultimo piano dell'edificio. Ciò vuol dire che, visto che all'ultimo piano sono necessari i ponteggi, per rifare la facciata i costi salgono non di poco... Allora, come dire, a me non piace il fatto che ognuno guardi il suo orticello per risparmiare soldi sulle mie spalle. Mi sembra comprensibile, no?
Capisco che gli altri, abbiano già speso dei soldi, per rifare le "loro" parti di facciata, e sono disposto a tenere in considerazione questo fatto, ma allo stesso modo, non mi va giù questo comportamento così sfacciatamente egoista.
Per precisare altre cose, in questo condominio non esistono assemblee o regolamenti formali. E' un far west, e dubito che ci siano le condizioni per stringere accordi sul futuro. La stessa situazione che si verifica oggi per la facciata, chi mi garantisce che in futuro cambierebbe? Nessuno.
Vorrei che gli altri non si approfittassero di me e vorrei raggiungere un livello di civiltà tra i condòmini che ci permetta di vivere senza farci la guerra. Nel far west ogni occasione è buona per farsi la guerra...

Ti chiederei inoltre di tornare sulle domande che ponevo; la terza e la quarta in particolare.

Grazie
 

Dimaraz

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Più che ovvio che risposte precise si possono avere solo esaminando in modo minuzioso i singoli casi.
In tal senso si è sempre espressa anche la giurisprudenza e nessuna Legge può prevedere le quasi infinite variabili.
Preliminarmente potrei dire che la tua unità per estensione e per ubicazione dovrebbe valere in millesimi più delle altre...quindi nei fatti il costo ti colpirebbe comunque in maggior misura.
Complesso fare un calcolo di quanto ora gli altri dovrebbero contribuire...se tu tieni conto di quanto loro hanno già speso "in proprio".


Per i punti:
3-No. Nessuna "maggioranza" può imporre un criterio diverso (di riparto spesa o di esecuzione "in proprio" di manutenzioni su parti comuni)..ma una eventuale delibera in tal senso và impugnata subendo il solito disagio (tempo e soldi) del ricorso alle vie legali.
4-Un regolamento di condominio di tipo contrattuale può ben stabilire in deroga ai normali criteri su parecchie norme in ambito condominiale specie quelle inerenti al riparto spese.
Solo alcuni Art. del CC sono inderogabili.

Parli di una situazione di Far west...dove manca un amministratore (come detto solo facoltativo)...un regolamento di condominio...probabilmente non esiste una Tabella millesimale, un criterio di riparto delle spese...e forse manca persino il codice Fiscale del Condominio.

Te pensa quante cose dovrete sistemare prima di parlare di chi e quanto paga per la manutenzione del "tuo" tratto di muri.


Se vuoi maggiore assistenza devi raccontare tutto con dovizia di particolari...ma un "professionista" in loco è agevolato.
Dalle premesse è tutta strada in salita e spese certe.
 
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alessiogiuliani

Nuovo Iscritto
Altro Professionista
Infatti...
Al di là di tutto, mi sembra di poter dire che gli abitanti dei condòmini sotto le 8 unità, sono scarsamente tutelati dalla legge italiana...

Grazie
 

Dimaraz

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Ne più ne meno di qualsiasi altro condòmino.
Non è la grandezza o il numero di proprietari a mutare le garanzie di Legge.
 

alessiogiuliani

Nuovo Iscritto
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Beh, per i condòmini con più di 7 unità ci sono maggiori garanzie, no? L'amministratore obbligatorio, una maggiore facilità per ottenerlo...
 

Dimaraz

Moderatore
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per i condòmini con più di 7 unità
Con più di 8 proprietari...le unità potrebbero anche essere 100 che non sussiste obbligo...e solo se almeno 1 su 8 pretende l'amministratore ricorrendo al Giudice si avrà una nomina...altrimenti nisba.

Quanto poi alla "garanzia" data dalla presenza di un "professionista"...evidentemente hai poca conoscenza di tanti "misfatti" accaduti.

Te pensa poi a quelli che scappano con la cassa.
 

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