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giadag

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buongiorno a tutti,
abito al terzo piano destro del condominio in foto. Il palazzo ha 16 anni e monta infissi ermetici di ottima qualità.
Chi abita sopra di me al quarto e ultimo piano è proprietario ad uso esclusivo della terrazza evidenziata in rosso su cui ha messo piante, sedie, ombrellone e organizza feste e cene.
Nulla di fastidioso anzi fa benissimo dato che l'appartamento era in vendita ad un prezzo molto più
alto degli altri proprio perchè aveva la terrazza.

Ora ci sono delle infiltrazioni d'acqua in un punto della terrazza perchè una sola delle sue stanze ha delle macchie nere di muffa sul soffitto.

Ho letto l'art. 1126 ma lascia adito a parecchi dubbi, per questo chiedo:

- Dato che non è solo una copertura del palazzo ma una terrazza utilizzata esclusivamente dal proprietario per il suo benessere e scopi ludici vale lo stesso la ripartizione della spesa di 1/3 a lui e 2/3 gli altri sotto di lui?

Per quanto riguarda i lavori da fare lui ha già parlato di rifare TUTTA l'impermeabilizzazione
sottostante e pavimentazione. Per questo mi chiedo:
- perchè rifare TUTTO quando è evidente che l'infiltrazione è solo in un punto preciso
probabilmente a causa della pendenza?

- non si può rifare l'impermeabilizzazione solo per la superficie della stanza incriminata?

- tutto il lavoro per rimettere le mattonelle (che è solo un fatto estetico e non funzionale al problema), perchè dovrebbe essere anche a spese degli altri?

- rimanendo al problema dell'acqua e tralasciando l'estetica un tecnico mi ha detto che si può anche approfittare del caldo per far asciugare e poi ricoprire la pavimentazione esistente con dei rotoli specifici di guaina impermeabilizzante che si uniscono con il cannello. Quindi in pratica mettere un manto di guaina sopra le mattonelle. Non si può fare anche in questo modo ripartendo le spese come da legge perchè costerebbe molto meno e risolverebbe comunque il problema?

- in passato anche io che abito sotto ho avuto umidità lungo i pilastri della stessa sua stanza manifestatati con macchie gialle, ho fatto fare i buchi per arieggiare e ho lasciato gli infissi aperti molto più spesso e non ho avuto più problemi. Per questo mi chiedo quanto può essere addebitato a sua incuria nella manutenzione della sua terrazza? Le macchie nere di muffa non si formano da un giorno all'altro.

Scusate il lungo messaggio e grazie se vorrete rispondermi.pirandello2.jpg pirandello2.jpg
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
proprietario ad uso esclusivo della terrazza

Dovresti chiarire: il diritto di "proprietà" è cosa diversa da quello di "uso esclusivo"...anche se il seguito lascia propendere più per il primo.

Si chiama "lastrico solare" visto che per terrazzo s'intende un piano a livello con l'abitazione.
Che sia "lastrico" o che sia "terrazzo a livello" in entrambi i casi funge da tetto per tutto o parte dell'edificio.
Le spese di riparazione per infiltrazioni sono a carico del Condominio salvo sia dimostrabile che la causa sia determinata dall'uso che ne fa il proprietario che idealmente compete solo per i rivestimenti (piastrelle).
Nel concreto la norma indica un riparto della spesa globale per 1/3 al proprietario della "parte calpestabile" e i 2/3 a quanti insistono sotto la verticale.
Quindi nel vostro specifico caso (lastrico) la riparazione compete per 1/3 al proprietario/utilizzatore del lastrico e per i 2/3 ai sottostanti ...fra i quali viene conteggiato (nuovamente) anche l'utilizzatore.

A titolo di esempio supposto che sotto la verticale del "lastrico" ci siano 4 proprietari di abitazioni, con identici millesimi generali di proprietà, e la spesa complessiva sia di Euro 6.000, si avrà:
-proprietario lastrico e abitazione sotto Euro 2000+1000
-altri 3 proprietari Euro 1000 cadauno.


Ora ci sono delle infiltrazioni d'acqua in un punto della terrazza perchè una sola delle sue stanze ha delle macchie nere di muffa sul soffitto.
Non è possibile fare diagnosi a distanza o emettere giudizio sulla tua scarna spiegazione.
Potrebbe trattarsi di infiltrazione ma anche di fenomeni di "condensa" trascurata e solo una perizia in loco potrebbe chiarire (comunque senza certezza assoluta).

- rimanendo al problema dell'acqua e tralasciando l'estetica un tecnico mi ha detto che si può anche approfittare del caldo per far asciugare e poi ricoprire la pavimentazione esistente con dei rotoli specifici di guaina impermeabilizzante che si uniscono con il cannello.

Con il "cannello" unisci i metalli.
Tecnico inascoltabile....le guaine "a vista" non sono adatte all'uso che (giustamente) il proprietario vuole fare ed in ogni caso su parti piane ed esposte subiscono un "degrado" maggiore anche ai soli agenti atmosferici.

Come per l'analisi delle cause non posso esprimere giudizio sulla tipologia di interveno (generale o localizzato) sia necessario fare...ma per certo il proprietario ha il diritto che si ripristini funzionalità ed estetica precedente.
 

giadag

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Buongiorno Dimaraz,
grazie per la spiegazione.
Volevo più in dettaglio porre l'attenzione su alcuni punti:

Dovresti chiarire: il diritto di "proprietà" è cosa diversa da quello di "uso esclusivo"...anche se il seguito lascia propendere più per il primo.

Lui è proprietario e solo lui può usarlo a suo comodo perchè per accedervi c'è un portoncino chiuso a chiave che solo lui ha (come ho detto infatti quando il palazzo era in costruzione lui comprò questo spazio a parte appositamente per usarlo per uso personale e concordò lui con il costruttore piastrelle e estetica interna) .
Per questo non è una "semplice" copertura asfaltata e non ci sono antenne televisive o altro che non sia suo.
E' uno spazio che è stato comprato a parte e realizzato per una ricreazione personale e sempre gestito e visto solo da lui. Nessuno di noi ha mai messo piede sul terrazzo nè avrebbe potuto autonomamente.
Lui ha montato gazebo, paraventi e l'ha riempito di piante (infatti il condominio è pieno di zanzare)
Questa circostanza non vuol dire nulla?

ma per certo il proprietario ha il diritto che si ripristini funzionalità ed estetica precedente.

Anche qui: anche io ho avuto problemi di umidità nella stessa sua camera ma appena ho visto le macchie gialle sull'intonaco sono intervenuto e da 3 anni non ho più problemi.
Ok per la funzionalità ( e quindi si potrebbe anche solo riparare lo strato impermeabile), ma per i motivi che ti ho elencato prima cosa c'entriamo noi con l'estetica essendo un'area visibile solo a lui?

A questo punto chiunque potrebbe comprare casa all'ultimo piano, farsi fare il lastrico in modo tale che possa farci feste e cene e prendere il sole e ad un certo punto farselo rifare da capo bello come piace a lui a spese degli altri.

Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Lui ha montato gazebo, paraventi e l'ha riempito di piante (infatti il condominio è pieno di zanzare)
Questa circostanza non vuol dire nulla?

No. Le zanzare non arrivano solo per delle piante e in ogni caso non può ssere pretesto.

Ok per la funzionalità ( e quindi si potrebbe anche solo riparare lo strato impermeabile), ma per i motivi che ti ho elencato prima cosa c'entriamo noi con l'estetica essendo un'area visibile solo a lui?

Perché è la Legge a stabilire diritti e doveri.

Se non ti garbano le norme sul Condominio ...ti devi scegliere una casa singola.
 

giadag

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ok grazie.
Non voglio rubarti altro tempo.

Potresti indicarmi il testo di riferimento che norma queste situazioni?
 

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