Fondo comune per pagare spese di un moroso: obbligatorio o no?

[Gabri610]

Buongiorno,
nel mio condominio l'amministratore pretende che noi condòmini, che paghiamo regolarmente, facciamo un versamento in un fondo, per coprire i mancati pagamenti di un condòmino che deve ormai 13000€ al condominio.
Leggo di interpretazioni contrastanti su questo obbligo.
La legge cosa dice al riguardo?
Mi dicono che non è proprio obbligatoria, questa cosa in base alle ultime direttive....
Chi mi può delucidare?
Sono grato a chi risponde.

 

[Dimaraz]

l'amministratore pretende che noi condòmini

Questa è una domanda che ricorre spesso.

L'amministratore non può "pretendere" nulla.
Può però sollecitare l'assemblea all'approvazione di una delibera per la costituzione di un Fondo momentaneo per permettere il regolare funzionamento del Condominio che in caso di mancato pagamento dei fornitori potrebbe vedersi bloccate le forniture ed essere chiamato in causa.
Tale fondo "momentaneo" viene deciso a maggioranza ma la partecipazione (esborso) dei vai condòmini sarà sempre su base proporzionale ai millesimi di proprietà.

Non hai chiarito le dinamiche che hanno portato alla situazione attuale quindi integro con delle valutazioni "generali":

-se l'amministratore non ha mai agito forzosamente per il recupero delle morosità è revocabile per inadempimento del suo mandato e citabile a giudizio per i danni che i "virtuosi" potrebbero patire.
-viceversa tali "colpe" cadono sulle vostre spalle se avete in qualche modo sollevato l'amministratore dal perseguire i morosi
-la cifra che riporti è ingente e non si comprende come si sia arrivato a tanto. Se fossero spese ordinarie significa che la cosa è iniziata parecchio tempo fa...e male avete fatto a d approvare tutti i successivi bilanci. Se includono spese per manutenzioni straordinarie...da appurare le responsabilità per la mancata precostituzione dei fondi (obbligatorio per legge dal 2013) prima di affidare i lavori
-l'amministratore prima di caricare i "virtuosi" dovrebbe comunicare ai fornitori l'elenco dei morosi con le relative quote. I fornitori nulla potranno pretendere dal Condominio finchè non avranno proceduto alla completa escussione di chi non ha pagato.

 

[Gabri610]

Carissimo, grazie per la celere risposta:
si è arrivati a circa 11700 euro perchè l'inquilino non paga ormai da 5-6 anni. Si tratta di spese per oneri ordinari quali amministrazione, luce scale, pulizia scale, assicurazione, 770, postali ect. e qualche lavoro straordinario il cui fondo è stato formato dagli altri e non da lui.....
Il tipo ha centinaia di migliaia di euro da dare ad Equitalia e noi siamo arrivati fino all'ipoteca ma non abbiamo fatto l'esecuzione immobiliare dato che tanto, quello che sarebbe stato ricavato, lo avrebbe preso tutto Equitalia che è creditore privilegiato, ci dice l'amministratore che, come vedi, ha tentato di recuperare.
Ora però, visto che il condòmino moroso non paga ed è in pratica tutelato dalla legge (nel frattempo l'esecuzione l'ha promossa un terzo creditore ma la casa naturalmente all'asta non ci va nonostante il ribasso della perizia che ha trovato 5 abusi sanabili ed 1 non sanabile), noi non vogliamo fare nessun fondo, anche se mi hanno anche spiegato che l'amministratore, per le spese ordinarie, può addebitarci le quote parti del moroso.
Cosa che però non ha fatto, addebitandoci, già per il 2017, 3000€ di un fondo mai votato in assemblea.
Invece per le spese straordinarie mi hanno detto che i fornitori devono procedere nei confronti del moroso....
Infine: l'amministratore ha detto che ha usato i soldi del fondo costituito per un lavoro straordinario, per pagare altri fornitori.
Ce n'è abbastanza per cambiare ancora una volta l'amminstratore direi...

 

[Gabri610]

ah infine: non approvando i bilanci cosa avremmo ottenuto?

 

[Dimaraz]

Avete errato entrambi (amministratore e Condominio) a lasciare incancrenire la situazione...ma resta il fatto che la Legge poco "aiuta" con certi soggetti.

Il Condominio è (pur non avendone perfettamente la stessa natura giuridica) come una società...se un socio commette un errore gli altri ne pagano le conseguenze.

Nello specifico di alcuni spunti:

noi non vogliamo fare nessun fondo

Liberi di farlo...le conseguenze saranno quelle su descritte: l'amministratore privo di risorse non salderà i fornitori e rassegnerà le dimissioni.
I fornitori agiranno con Decreto Ingiuntivo nei vostri confronti..anzi...facile lo facciano solo contro uno/alcuni ...i più capienti.
Questi potranno poi rivalersi sugli altri.

anche se mi hanno anche spiegato che l'amministratore, per le spese ordinarie, può addebitarci le quote parti del moroso.

NO.
Fatti citare da tali "esperti" l' articolo di Legge che preveda un simile abuso di potere.

Cosa che però non ha fatto, addebitandoci, già per il 2017, 3000€ di un fondo mai votato in assemblea.
Invece per le spese straordinarie mi hanno detto che i fornitori devono procedere nei confronti del moroso..

Ribadisco: il primo è un abuso cui anche il singolo può opporsi, il secondo è vero ma vale anche per le spese ordinarie.
Solo che, per come l'hai spiegata, l'evidente stato di insolvenza (fallito) porterà il fornitore ad "aggredire" i virtuosi in breve tempo.

Infine: l'amministratore ha detto che ha usato i soldi del fondo costituito per un lavoro straordinario, per pagare altri fornitori.

Ulteriore abuso che rende revocabile giudizialmente l'amministratore con addebito dei danni e/o revoca del compenso.

ah infine: non approvando i bilanci cosa avremmo ottenuto?

La cosa andava fatta subito con il primo bilancio se fosse stata palese una trascuratezza dell'amministratore nel perseguire la morosità.
Ovviamente se il "moroso" è una persona che ha una attività in proprio (quindi molto più facilmente soggetto a rischio fallimento) ...non vi sono tanti espedienti da poter mettere in atto.
SE si amministra con "precisione" le quote si chiedono in anticipo (sulla base di un Bilancio Preventivo accurato e approvato).
Ai primi segnali di ritardo nel pagamento si agisce (per Legge obbligo ad intervenire con DI entro 6 mesi dalla scadenza della rata=)...salvo dispensa decisa dall'assemblea.

 

[Gabri610]

Grande, hai ragione...il nostro errore è quello di fidarsi ad occhi chiusi degli amministratori.
Ora ho capito tutto: ti concludo raccontando che il moroso, che ha ipoteche per circa 1 milione di euro(!) da Equitalia, Inps ed altri creditori, ha inscenato qualche anno fa, una separazione dalla moglie, a cui ha intestato la casa......Non si capisce se però questa moglie abbia messo le firme in solido dato che la casa è stata comunque pignorata e messa in calendario per l'asta dal tribunale.
Forse noi potremmo provare a pignorare lo stipendio( Lei lavora con il marito in una loro(forse) società che, ironia della sorte, concede prestiti a chi cede 1/5 dello stipendio)???
Bah....solo in Italia succedono ste cose......che schifo

 

[Dimaraz]

SE il "fallito" ha tentato di sottrarre i beni patrimoniali vendendo a terzi (non importa se parenti o sconosciuti) i creditori avranno agito in "revocatoria" facendo annullare la transazione.
Te pensa l'equità" della Legge...che non fa distinzioni se l'acquirente sia in buona fede (estraneo) o complice (moglie o altro parente/amico) : il bene ritorna negli asset pignorabili ed il "compratore" diventa a sua volta creditore (non privilegiato) rimettendoci il prezzo versato.
SE la moglie è "garante" sarà corresponsabile per le sole questioni su cui avrà firmato garanzia.
Il Condominio non potrà agire contro la stessa (se non comproprietaria o in separazione dei beni ) nemmeno se residente nello stabile.

 

[Gabri610]

Si, conosco queste retroattività......comunque noi in teoria abbiamo come morosa la moglie....nel caso dovessimo agire legalmente( per quanto valga la cosa) per ora lo faremmo nei confronti della moglie salvo poi verificare chi deve pagare, lui o la moglie. Il fatto che fa imbestialire è che lui compra Mercedes e 500 per la sua famiglia( intestandole ad un parente) , agisce come niente fosse ed addirittura si permette di protestare se mio figlio gioca a palla( con rumore vramente irrisorio) in orari centrali del pomeriggio....

 

[Dimaraz]

. Il fatto che fa imbestialire è che lui compra Mercedes e 500

Non pensare di essere il solo cui è capitato l'incontro con un simile "personaggio" ( mi autocensuro)
...per motivi lavorativi ne ho conosciuti alcuni e se fosse per me applicherei la Legge del "taglione".
Vedresti che certe abitudini farebbero presto a sparire.

 

[Gabri610]

Ciao, scusa per un'altra domanda.....
il tizio ha 10700 euro da pagare...abbiamo pensato di limitare i danni rinunciando all'amministratore e facendolo fare ad uno di noi ma......la legge prevede che bisogna essere in quanti proprietari per rinunciarvi?
Io so che da 8 compresi in poi bisogna nominare l'amministrazione esterno....sbaglio?
Quindi dovremmo essere fino a 7 al massimo per procedere?

 

[Dimaraz]

La Legge prevede obbligo di nominare un amministratore nei condòmini quando vi sono 9 o più proprietari di unità diverse (2 comproprietari di un appartamento valgono sempre 1).
Tale "obbligo" è previsto nel Codice Civile quindi diventa imperativo solo qualora almeno 1 dei condòmini ne richiede la nomina.
Nessuna autorità pubblica potrebbe imporre la nomina in un Condominio se nessuno vuole l'amministratore... anche fossero 100 proprietari.

Di converso una amministratore può essere imposto da una maggioranza anche nei condòmini con meno di 9 proprietari.

La nomina di un amministratore "interno" (uno dei proprietari) fa automaticamente decadere quello precedente...ma è una cosa da ponderare con attenzione.
Visti gli impegni e le responsabilità, anche penali, solo un "matto" potrebbe accettare un simile impegno a cuor leggero.
Se lo si ricompensa con una qualsiasi modo si rientra in una questione spinosa: l'inquadramento fiscale che ufficialmente è ammesso solo con la formula del Contratto di Collaborazione ( gestione assimilabile a quella di un "dipendente" con oneri spropositati).
Esiste anche l'alternativa dell'autogestione con affidi temporanei ad un "facente funzione".

Direi che la questione fondamentale capire se il "moroso" abbia volontà e possibilità di rifondere il dovuto.

 

[Gabri610]

la volontà non ce l'ha proprio......e fa pure il disinvolto......noi siamo 8 proprietari.....ma allora ora va capito quali sono i rischi che si accolla chi potrebbe fare l'amministratore.......bleah......che situazione da vomito.......ma possibile che in Italia nessuno voglia cambiare sta legge che uno paga per gli altri? Ma chi l'ha fatta? quale fu la ratio? Sono veramente stufo

 

[Dimaraz]

La "ratio" è corretta visto che le spese comuni sono fatte a nome del Condominio.
Ed esistono tutti gli strumenti e/o modalità per evitare il fenomeno che lamenti...solo che chi ha il compito di "gestire" deve meritarsi il compenso che percepisce e i condòmini farsi partecipi.

 

[Gabri610]

Scusa ma forse sono scemo: La Legge prevede obbligo di nominare un amministratore nei condòmini quando vi sono 9 o più proprietari di unità diverse (2 comproprietari di un appartamento valgono sempre 1).
Quindi....se ci sono 20 appartamenti ma 7 sono di 7 persone differenti e gli altri 13 di 1 sola persona......si può fare condominio senza amministratore esterno visto che ci sono 8 proprietari per 20 appartamenti?

 

[Dimaraz]

Esatto.

Il Condominio non si "conta" su quante abitazioni ma su quanti proprietari "diversi" di unità diverse.

Tieni presente anche quanto avevo evidenziato (tanti esperti ci cadono): l'obbligo alla nomina sussiste se almeno 1 lo vuole (da 9 in su).

Prima del Giugno 2013 tale obbligo "condizionato" scattava oltre i 4 proprietari.

 

[Gabri610]

Ma che responsabilità ha uno che fa l'amministratore? Che rischi si corrono?

 

[Dimaraz]

Civili:
-Responsabilità per errata compilazione bilanci, errata ripartizione spese, mancata sorveglianza sui beni comuni e omesso adeguamento normativo di impianti e quant'altro

Penali:
-oltre al richiamo delle succitate "culpe in vigilando" si possono ipotizzare una serie di reati conseguenti all'esercizio delle mansioni.

Fiscali:
- omesso od errato adempimento alle normative (troppe da elencare e variabili in funzione delle dimensioni/caratteristiche del Condominio).

Direi sufficenti per declinare una nomina a titolo gratuito...per i più "temerari e disinteressati" suggerisco quantomeno una polizza multirischio specifica pagata dal Condominio.

Poi si sa potrebbero passare decenni senza incidenti ma quando capitano... poi il malcapitato di turno scoprirebbe che quanti gli sembravano "amici" e fruitori della sua opera gli volteranno le spalle addossandogli ogni responsabilità.

Che è quanto accade ai "professionisti" di settore.

 

[Gabri610]

Oddio....grazie....insomma probabili rogne....e...se un pezzo di cornicione cade sulla testa di un passante? La colpa se la prende solo l'amministratore o anche i condòmini in solido?

 

[Dimaraz]

e...se un pezzo di cornicione cade sulla testa di un passante? La colpa se la prende solo l'amministratore o anche i condòmini in solido?

Dipende....da qui discendono le responsabilità che citavo:
-se il pezzo di cornicione è di una "parte privata" la colpa è del proprietario (l'amministratore però dovrebbe agire se il pericolo di distacco fosse palese intimando la sistemazione)
-se il pezzo è di una "parte comune" e l'amministratore (informato/rilevato del pericolo) non agisse per la riparazione a lui la responsabilità per i danni conseguenti.
Viene solo parzialmente sollevato da tali responsabilità se convocata l'assemblea fosse questa a negare lo stanziamento di fondi atti alla riparazione.

A prescindere da "interno" o da "professionista esterno"...una polizza Condominiale è cosa saggia è giusta.

 

[bastimento]

Aggiungerei ai problemi civili, penali e fiscali già citati, una considerazione terra-terra: con situazioni di morosità e criticità in atto, meglio che a sbrigarsela sia una terza persona.
Il fai da te regge in condòmini minimi, senza sofferenze e possibilmente senza lavori straordinari in previsione. Cosa che col passar del tempo è sempre meno probabile.