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marko

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Ciao, vorrei sapere se è normale che il nostro amministratore del condominio dove abito invii tutta la posta via email a chi ha dato l'indirizzo di posta elettronica, o per posta prioritaria per chi non ha la email o la PEC.

Ci manda tutto così... mentre i miei amici mi dicono che almeno le convocazioni di assemblea e i verbali che vengono spediti subito dopo a loro arrivano per raccomandata o via PEC per quei pochi che ce l'hanno.

Chi ha ragione? E nel caso non si possa, quali sono le conseguenze per noi condòmini? Grazie
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Ciao, benvenuto su condominiopro :)

Diciamo che il collega si prende un bel rischio e soprattutto vi fa correre un bel rischio.

Convocare assemblee senza avere la prova dell'avenuta consegna è un autogol immotivato, irresponsabile e che pone il condominio al vento di possibili impugnazioni per la più banale presenza di forma prevista dalla legge (art. 66 codice civile 3° comma).
In poche parole, si possono usare unicamente la posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC) o raccomandata a mano. In tutti e tre i casi è bene che l'amministratore ottenga e conservi la ricevuta di consegna della comunicazione per dimostrare appunto che tutti i condòmini hanno effettivamente ricevuto l'avviso di convocazione.

Per i verbali la questione è analoga. Se un condòmino assente all'assemblea non riceve il verbale non decorre il termine entro il quale può impugnare il verbale stesso. Da ciò nasce l'esigenza di avere una ricevuta di consegna anche per il verbale di assemblea.

Ti consiglio caldamente di sollevare la questione prima personalmente con il tuo amministratore e se non ottieni nulla, alla prima assemblea.
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
Bravo @giorgino...ineccepibile.

Andrebbe comunque chiarito se tale "metodica" sia stata voluta/accettata dai condòmini (tutti)...ed esser consci del fatto che le Raccomandate RR hanno un costo che poi verrà addebitato.
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Bravo @giorgino...ineccepibile.
Detto da te è un vero complimento! :fiuu:
Andrebbe comunque chiarito se tale "metodica" sia stata voluta/accettata dai condòmini (tutti)...ed esser consci del fatto che le Raccomandate RR hanno un costo che poi verrà addebitato.
Verissimo.

Ecco già che ci sono, ti chiedo: Nel caso l'assemblea all'unanimità delibera di utilizzare - ad esempio - solo le email, si può derogare l'art. 66?

E se così è, nel momento che uno dei condòmini impugnasse una delibera eccependo che non ha ricevuto la convocazione o il verbale? Che succede?
 

Dimaraz

Moderatore
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Le disposizioni di attuazione del codice civile fanno sempre parte del Codice Civile...quindi nessuna autorità pubblica verrà a contestare l'innosservanza di una norma ivi inserita...salvo non vi sia qualcuno che contesti perchè subisce "danno".

Ma...se leggi l'Art. 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile scopri che si dichiara "inderogabile" l' Art. 66 (ed altri).

E se così è, nel momento che uno dei condòmini impugnasse una delibera eccependo che non ha ricevuto la convocazione o il verbale? Che succede?
A rigor di logica se una norma di Legge è inderogabile...qualsiasi accordo diverso, seppur preso all'unanimità, sarebbe "nullo".
Ma non metterei la mano sul fuoco che tutti i Giudici di primo grado sarebbero univoci con tale "sentenza" qualora anche il ricorrente avesse deliberato a favore di tale invio non "certificato".
Ovviamente questione diversa se si tratti di avviso di convocazione piuttosto che di verbale di assemblea.

Uno può anche "ignorare" una convocazione...ma non può di certo subire gli effetti di una delibera (per esempio di "spesa") in assenza di comunicazione sulla decisione.
 

Dimaraz

Moderatore
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A rigor di logica se una norma di Legge è inderogabile...qualsiasi accordo diverso, seppur preso all'unanimità, sarebbe "nullo".
A integrazione/miglior spiegazione:

Un regolamento di condominio che contenga una norma in deroga ad una Legge "inderogabile" è nullo e può essere impugnato anche da chi ha votato a favore in qualsiasi momento.

Una delibera in cui si sia approvato un riparto con criterio diverso da norma inderogabile è e resta annullabile...quindi impugabile solo da contrari ed astenuti ed entro i 30 gg.
 
Ultima modifica:

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Una delibera in cui si sia approvato un riparto con cirterio diverso da norma inderogabile è e resta annullabile
Spiegami. Perchè in questo secondo caso i presenti non possono impugnare nonostante l'illegittimità legale della delibera? Non dovrebbe essere annullabile anche da un presente?
 

Dimaraz

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Un "presente" è termine generico perche potrebbe essere sia a favore che contro.
Un "astenuto" è come un non presente in quanto non esprime alcuna volontà.

Quindi un "presente" favorevole non può impugnare una delibera che sia semplicemente "annullabile".
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Moderatore
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Dipende quale Legge.

Se sono Leggi che riguardano il Codice Penale sono certamente nulle tutte le delibere che contravvengono.

Negli altri casi bisogna fare dei distinguo.

Nello specifico del mio post #7 ho formulato in un modo che può ingenerare errata interpretazione.

Leggasi il passo finale nei seguenti termini:

Una delibera in cui si sia approvato un riparto con criterio errato è e resta annullabile...quindi impugnabile solo da contrari ed astenuti ed entro i 30 gg.

Cambiando tema nell'esempio ho reso confusa la questione.

Tornando nello specifico della convocazione:

-è nulla la delibera che approva una convocazione via normale e-mail

-è annullabile la delibera presa in una assemblea convocata via normale e-mail.

Ed è lo stesso Art. 66 disposizioni di attuazione del codice civile a precisare che una convocazione "irrituale" è solo annullabile su richiesta.
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
-è annullabile la delibera presa in una assemblea convocata via normale e-mail.

Ed è lo stesso Art. 66 disposizioni di attuazione del codice civile a precisare che una convocazione "irrituale" è solo annullabile su richiesta.
Ok mi era sfuggito questo "dettaglio"...
Quindi rimane il rischio francamente inaccettabile di rendere una delibera annullabile, ma diciamo che non è nulla ad interim...

Quindi, nel caso specifico, se un amministratore convoca via email un'assemblea e nessuno dice niente, l'assemblea delibera e nessuno dice niente, l'amministratore spedisce i verbali via email e nessun dice niente entro 30 giorni, la delibera è valida e non più annullabile, ho capito bene?
 

Dimaraz

Moderatore
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Ti correggo per la seguente imprecisione.
In ogni caso una delibera indicata come validamente approvata risulta lecita ed efficace...fintanto che, su istanza di un avente diritto, un Giudice non la dichiari annullata o nulla.

Direi che tutto verte sul cosa viene scritto nel verbale e chi se ne assume la responsabilità.
Spetterebbe al Presidente dirigere e sintetizzare l'assemblea...peccato che nessun Legislatore abbia mai chiarito tale figura...oltretutto nemmeno più menzionata post riforma.

Quanto al "inaccettabile rischio"...a volte bisogna chiudere gli occhi e fare i temerari.
Pensa a quante situazioni di stallo si possono verificare per l'incuranza e la mancata partecipazione che rendono prive della idonea maggioranza tante delibere fondamentali per la vita Condominiale.
Certo sarebbe preferibile svolgere una partecipazione anche per delega.
 
Ultima modifica:

Dimaraz

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Precisati i 30 gg. in funzione di chi ricorre:

-per contrari e astenuti (presenti) dalla data in cui l'assemblea ha deliberato
-per gli assenti dalla data di ricezione del verbale

la delibera non impugnata diventa inoppugabile... salvo motivi di "nullità" (non c'è scadenza ma al limite prescrizione per certi "effetti").
 

marko

Nuovo Iscritto
Condòmino proprietario
Vi ringrazio per l'approfondimento... ma in parole povere vorrei capire se è una cosa per cui battersi o ci teniamo tutto così risparmiando un po' di soldi di spese postali?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non mi piace dover decider con il portafoglio di altri.
Se nel vostro Condominio non esistono condòmini "problematici" sempre pronti a contestare per principio...allora potete continuare come finora fatto consci che un giorno potrebbe capitare la delibera che "rompe" gli equilibri.
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Questa volta dissento dall'infallibile @Dimaraz ma vi sconsiglio caldamente di produrre sistematicamente delibere impugnabili a piacere, specie se trattando di argomenti delicati o delibere straordinarie. Più di una volta mi sono trovato in situazioni antipatiche e rischiose per vizi di forma, andarseli a cercare per risparmiare (seppur utili) 5€ quando poi si rischia di spendere centinaia in avvocati, sanzioni, ritardi vari, non è davvero consigliabile.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Il mio non era un consiglio (appunto non mi piace "giocare" col portafoglio di altri) ma una semplice spiegazione delle possibilità.

Ciascuno è responsabile delle proprie decisioni e solo @marko conosce tutti i retroscena ed i dettagli del suo Condominio.

Direi che per questioni banali il legislatore ha dato un colpo all abotte ma anche uno al cerchio: chi volesse impugnare su questioni risibili prima deve passare dal "mediatore"...con inevitabile spesa (ora serve l'avvocato) che non sarà ripagata (compensazione fra le parti).

Certamente l'amministatore dovrà tenere in "quarantena" qualsiasi delibera prima di attuarla.

Meglio rinunciare ad una pizza...oppure che tutti si dotino di PEC.
 

giorgino

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Si infatti, oggi con la PEC non ci sono davvero più scuse... 5€ all'anno e passa la paura a tutti con molto risparmio di carta ed evitando di arricchire le poste con assurde tariffe sulla posta raccomandata.
 

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