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Andrea Volpi

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Buongiorno,
Sono appena diventato amministratore di condominio di due edifici in linea con 12 unità immobiliare cadauno, le proprietà sono due ma tutti gli appartamenti sono dati in locazione eccetto uno in rent to buy.
Ho convocato assemblea ordinaria regolarmente, convocando i due proprietari e tutti i conduttori alle ore 18 di un venerdì. Siamo già partiti male in quanto molti conduttori il giorno prima dell'assemblea mi hanno chiesto di spostare la stessa alle 20.00, cosa che ho fatto e sicuramente ho sbagliato.
Le due proprietà a quell'ora non sono venute e non hanno lasciato delega alcuna a nessuno. Premetto che mi hanno messo loro come amministratore.
I punti dell'ordine del giorno erano l'approvazione del bilancio consuntivo e del preventivo.
I conduttori non hanno voluto approvare ne il consuntivo ne il preventivo verbalizzando il tutto
Al contrario, hanno voluto inoltre verbalizzare anche altre cose:
1. Il compenso amministratore e assicurazione non più al 50% come approvato in altra assemblea concordi con le proprietà.
2. Ci sono 2 fatture (2 quadrimestri) dell'impresa di pulizie scelta dai conduttori in altra assemblea che non vogliono pagare.
3. Sul mio preventivo, visto la non più disponibilità di alcune ditte a lavorare per il condominio, ho portato in bilancio delle ditte che conosco io - le proprietà, nonché i costruttori degli edifici, mi hanno dato carta bianca - e i conduttori non hanno accettato perché anche loro dovevano portare i loro, tranne alcune voci.
Il tutto è stato verbalizzato.
Premetto che la maggior parte di loro nonché quelli che si lamentano di più sono coloro che hanno più debiti vs il condominio.
Era la prima assemblea in questo condominio. All'inizio dentro di me, ero intenzionato a fermare la stessa in quanto i conduttori non avevano diritto di voto sui punti dell'ordine del giorno(non c'era ne riscaldamento ne condizionamento) poi ho deciso di continuare per studiare i tipi.
É da gennaio che non pagano più condominio, io sono entrato a fine aprile. Ho chiesto 100 euro cad come anticipo quote per bollette energia scadute.....immaginate cosa mi hanno risposto.
Credo che tutte le delibere siano nulle.......Domanda: come posso scavalcare il verbalizzato? Potrei andare dai due proprietari e dirgli di approvare il bilancio preventivo e consuntivo direttamente loro e ammutolire i conduttori??........chiedo consigli e scusate del poema!
Buona giornata
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Hai certamente sbagliato e più volte:

1)
Ho convocato assemblea ordinaria regolarmente, convocando i due proprietari e tutti i conduttori.
Giusto i primi...ma i conduttori hanno titolo per partecipare solo ad assemblee dove si discuta di termoregolazione degli impianti centralizzati (che forse nemmeno avete).

2)
molti conduttori il giorno prima dell'assemblea mi hanno chiesto di spostare la stessa alle 20.00, cosa che ho fatto e sicuramente ho sbagliato.
Una assemblea convocata non può essere spostata 1 giorno prima...e in ogni caso i "conduttori" non hanno titolo per simile richiesta.

3)
I conduttori non hanno voluto approvare ne il consuntivo ne il preventivo verbalizzando il tutto
1. Il compenso amministratore e assicurazione non più al 50% come approvato in altra assemblea concordi con le proprietà.
???
A te deve interessare solo ciò che decidono i proprietari (al momento 2)
.
Vanno registratre solo le votazioni dei condòmini (proprietari).

3)
2. Ci sono 2 fatture (2 quadrimestri) dell'impresa di pulizie scelta dai conduttori in altra assemblea che non vogliono pagare.
...Non vado oltre perchè già da solo hai scritto cosa dovevi fare.
Devi però chierire una cosa: i 2 proprietari sono in "comunione" con entrambi i 2 edifici..od ognuno possiede una "schiera"?

La questione non è di poco conto visto che se possiedono in "comunione" quello non è più un Condominio ma una unica proprietà immobiliare data in locazione.

Tu non saresti più amministratore condominiale ma semplice amministratore contabile, non dovresti nemmno convocare assemblee con i conduttori per decidere sul riscaldamento.
 

Andrea Volpi

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Intanto grazie delle risposte, immaginavo di aver fatto un pasticcio.
Volevo precisare alcune cose..L'assemblea non è stata spostata il giorno prima, ma due ore dopo cioè dalle 18 alle 20 del giorno in 2a convocazione.
Per quanto riguarda i proprietari, non sono in comunione.
Quindi, si tratta di delibere nulle.
A questo punto, datemi un consiglio...convoco le due proprietà e basta e rimetto tutto a votazione a loro annullando la precedente??
Grazie di nuovo.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Visto che i 2 proprietari hanno ciascuno il 100% di una delle schiere è un Condominio...anzi sarebbe un Supercondominio (con ulteriori complicazioni) ...ma magari potevano essere 2 indipendenti.
Quindi in ogni caso...quali delibere? Ti risulta che siano state fatte delibere?
Dal resoconto:
1-l'assemblea non si è validamente costituita (mancavano tutti i proprietari)
2-non aventi diritto hanno rifiutato tutti i punti nell' ordine del giorno e hanno illecitamente votato su punti non previsti.

Nullità su tutta la linea...anzi... nemmeno quella (che peraltro andrebbe stabilita da un Giudice).
E' come se l'assemblea non si fosse mai riunita...e l'eventuale "verbale" che tu hai maldestramente redatto... carta buona per l'uso suggerito da Totò.:^^:

Sarà il tuo primo incarico...ma palesi tante "mancanze" che rischi serie conseguenze.

Uno "fresco" di corso non dovrebbe avere certe lacune.
 

Nessuno

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Rifai l'assemblea, senza commettere orrori. Invita solo i proprietari 2 settimane prima con R1, altrimenti perdi tempo.
 

Nessuno

Nuovo Iscritto
Amministratore di Condominio
Precisando che se dovesse andare deserta, metterei il tutto nelle mani del giudice. E questa riunione la fai straordinaria per rettificare la precedente incasinata.
 

Andrea Volpi

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Grazie per i consigli.
Con le due proprietà non ci sono problemi alcuni, ci sono in contatto per altre cose di lavoro.
L'assemblea che farò con loro non andrà sicuramente deserta.
Gli ho accennato telefonicamente l'accaduto e l'intenzione è di rettificare totalmente la precedente.
grazie e buona giornata
 

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