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paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Mi sono accorto che alcuni condòmini hanno pagato negli passati (alcuni per 13 anni) di meno relativamente alle spese condominiali per via dei millesimi errati.Altri, per contro, hanno pagato di più.
Scoperto l’errore ho posto rimedio per quest’anno. Ora sorge il problema su come devo operare per gli anni passati limitatamente ad un condòmino.
Mi spiego: uno ha comprato l’alloggio ma non il box, che è stato acquistato da un altro condòmino nel 2003. Quindi questo condòmino che ha comprato l’alloggio nel 2003, dato che l’amministratore non ha aggiornato le tabelle millesimali, ha pagato per tutti questi anni anche le spese del box. Mentre il condòmino che l’ha comprato non ha mai pagato le spese per i millesimi del box.
Dato che mi sono accorto di ciò l’ho fatto presente ed il condòmino che ha pagato le spese per il box che non ha, vorrebbe indietro dall’altro condòmino il corrispettivo, sulla base dei consuntivi approvati dall’assemblea, dal 2004 al 2016 chiedendo però il ristoro al condominio e non al condòmino.
Ho letto che per legge, non esiste un termine unico di prescrizione, visto che esso varia a seconda del tipo di diritto o, in alcuni casi , delle situazioni concrete .
Secondo me sarebbe opportuno trovare una soluzione transattiva con il condòmino interessato, giacchè le varie sentenze per casi analoghi che sono state pronunciate sia da diversi Giudici di pace, sia dalla Cassazione, non si presentano uniformi, perché alcune sentenziano che la prescrizione è decennale, altre che è decennale solo se gli esborsi sono conseguenti a eventi non abituali o comunque che non si ripetano nel tempo,( e non è questo caso) altre ancora che è quinquennale quando la loro natura e’ periodica ai sensi dell’art. 2948 del Codice Civile p.4, che prevede che si prescrivono in cinque anni “gli interessi ed in generale tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi “ (ed è questo caso dato che i pagamenti sono periodici). Io sto scrivendo al condòmino che vuole la somma pagata indebitamente per informarlo delle differenti prescrizioni e quindi di fare una proposta per chiudere il contenzioso dato che il condòmino che ha avuto i benefici è disposto a pagare ma non tutto, ritenendo di essere in buona fede e di non avere nessuna colpa anche se non ha nulla in mano per dimostrare che ha fatto la comunicazione all'amministratore. Neanche l'acquirente dell'alloggio non ha nulla che possa dimostrare che ha fatto la comunicazione. Secondo voi è corretto il mio modo di operare. Se non si trova la transazione è il condominio che deve risarcire la somma pagata in più, rivalendosi poi l'amministratore sul condòmino che non ha pagato, chiedendo l'ingiunzione di pagamento al giudice di pace?Per rivolgersi al Giudice di pace occorre essere supportato da un avvocato o può fare la richiesta l'amministratore? Altra domanda ma non avendo fatto opposizione alle delibere in tutti questi anni è legale la sua richiesta?
 

Dimaraz

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Altro Professionista
Gli errori sono sempre riparabili se esiste la "buona volontà" e l'educazione civica delle parti...ma quando parli di soldi escono i i lati "oscuri" anche delle persone civili.

Il "danneggiato" doveva curare meglio i propri interessi comunicando la variazione fin da subito.
Quindi non solo non ha adempiuto ma magari ha persino approvato (direttamente o tacitamente) tutti i bilanci.
Nulla può pretendere dal Condominio (scaduti i termini per impugnare le delibere)...ma dovrà agire per "arrichimento illecito" contro il suo acquirente.

Quest'ultimo non può giustificarsi di essere "in buona fede" visto che chi è in grado di firmare un rogito s'intende conscio degli oneri che una nuova proprietà comporta.
Se non trovano accordo onario se la sbrighino inTribunale...ma potrà pretendere solamente gli ultimi 5 anni. Tutto il resto è andato in prescrizione.

Come "amministratore del Condominio" meglio ti limiti ad informare le 2 parti su quanto ho spiegato...ma evita qualsiasi coinvolgimento ulteriore.
 

paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Gli errori sono sempre riparabili se esiste la "buona volontà" e l'educazione civica delle parti...ma quando parli di soldi escono i i lati "oscuri" anche delle persone civili.

Il "danneggiato" doveva curare meglio i propri interessi comunicando la variazione fin da subito.
Quindi non solo non ha adempiuto ma magari ha persino approvato (direttamente o tacitamente) tutti i bilanci.
Nulla può pretendere dal Condominio (scaduti i termini per impugnare le delibere)...ma dovrà agire per "arrichimento illecito" contro il suo acquirente.

Quest'ultimo non può giustificarsi di essere "in buona fede" visto che chi è in grado di firmare un rogito s'intende conscio degli oneri che una nuova proprietà comporta.
Se non trovano accordo onario se la sbrighino inTribunale...ma potrà pretendere solamente gli ultimi 5 anni. Tutto il resto è andato in prescrizione.

Come "amministratore del Condominio" meglio ti limiti ad informare le 2 parti su quanto ho spiegato...ma evita qualsiasi coinvolgimento ulteriore.
Scusa ma io ho ricevuto la lettera, come amministratore in cui mi chiedono il ristoro della somma indebitamente corrisposta. Come faccio a lavarmene le mani.
Anch'io penso che dovevano fare opposizione alle delibere e non lo hanno fatto, ma penso anche che l'ignoranza sulla materia per molti è enorme pensa che mi è stato detto che non sapevano che dovevano comunicare gli acquirenti dell'alloggio i millesimi. Ma al di la di ciò, perché la legge non ammette ignoranza, loro sono convinti che, sulla base di qualche sentenza che le ha segnalato il loro legale, si tratta di indebito arricchimento e quindi vogliono tutta la somma corrisposta. Per contro l'acquirente del box non è d'accordo perché aveva indicato al precedente amministratore nel 2014 con l'anagrafe condominiale il box e quindi la mancanza è dell'amministratore.
Io pensavo di scrivere ai richiedenti dicendo di trovare una soluzione transattiva e in caso di esito negativo chiederò all'acquirente del box la somma ed in caso di esito negativo anche di questo, porto la richiesta in assemblea e farò decidere se fare un' ingiunzione di pagamento. A tal proposito, per fare l'ingiunzione devo affidare l'incarico ad un legale o trattandosi di 760,00 euro lo posso fare io davanti al giudice di pace?
 

Dimaraz

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, loro sono convinti che, sulla base di qualche sentenza che le ha segnalato il loro legale, si tratta di indebito arricchimento e quindi vogliono tutta la somma corrisposta
Mi pare di aver già scritto che questa è l'unica strada che possono percorrere...ma ho altresì indicato che il danneggiato può intraprende causa solo verso chi ha tratto "arrichimento indebito"....che non è il Comndominio bensì il suo acquirente.

Quanto a sentenze ...gli avvocati fanno il loro mestiere nel prospettare la sicura vittoria citando alcune delle stesse...peccato che nessuno di loro sia disposto a mettere la mano sul fuoco sull'identico esito ...e nemmeno a legare il pagamento del loro compenso solo in caso di vittoria.

Di certo tu non puoi fare alcun DI se non esiste una delibera ed un ricalcolo del dovuto.

L'eventuale comunicazione all'amministrtore precedente rende responsabile in via indiretta il Condominio ma solo per i riparti decorsi dal 2014 in poi.
 

paolo spinnato

Membro Junior
Amministratore di Condominio
Mi pare di aver già scritto che questa è l'unica strada che possono percorrere...ma ho altresì indicato che il danneggiato può intraprende causa solo verso chi ha tratto "arrichimento indebito"....che non è il Comndominio bensì il suo acquirente.

Quanto a sentenze ...gli avvocati fanno il loro mestiere nel prospettare la sicura vittoria citando alcune delle stesse...peccato che nessuno di loro sia disposto a mettere la mano sul fuoco sull'identico esito ...e nemmeno a legare il pagamento del loro compenso solo in caso di vittoria.

Di certo tu non puoi fare alcun DI se non esiste una delibera ed un ricalcolo del dovuto.

L'eventuale comunicazione all'amministrtore precedente rende responsabile in via indiretta il Condominio ma solo per i riparti decorsi dal 2014 in poi.
Io ho gia fatto il ricalcolo, perché loro mi avevano portato un conteggio errato ed io rifacendo i calcoli le ho detto che la somma pagata indebitamente è di € 760.00,
che chiederò al condòmino di versare e che in caso di rifiuto chiederò all'assemblea il da farsi. Non capisco il tuo ragionamento. Lui mi fa scrivere da un legale essendo io l'amministratore di condominio richiedendo il ristoro di queste somme. Come posso io fregarmene e rispondere rivolgiti all'altro condòmino che ha avuto l'indebito arricchimento. Ma l'indebito arricchimento è frutto dell'errore dei vari amministratore.ri che si sono succeduti e che hanno chiesto di pagare, e lui ha pagato,con il preventivo una somma non dovuta.
Non è l'altro condòmino(quello del box) che ha fatto i conti ma sono stati gli amministratore.ri.
Quindi a mio parere io devo fare di tutto per concludere in forma bonaria la vicenda e in caso non riuscissi chiedere a quello del box la somma. Se questo non paga devo, gioco forza, convocare un assemblea e se del caso nominare un legale per fare l'ingiunzione di pagamento.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Ma l'indebito arricchimento è frutto dell'errore dei vari amministratore.ri che si sono succeduti
Non cambiare le carte in tavola...gli errati addebiti di quota sono frutto della mancata comunicazione...quindi semmai tale colpa (per l'amministratore) vale solo dal 2014 anno in cui riferisci il nuovo proprietario ha comunicato il cambio di proprietà.
Di tutto il pregeresso (dal 2003 fino al 2013) il danneggiato può provare ad agire contro chi ha tratto arricchimento.
Ti faccio presente che è solo dal 2013 che sussiste obbligo per l'amministratore a tenere "registro anagrafico".

Tu non puoi emettere un DI senza una delibera ed un riparto di spesa....e l'assemblea non può deliberare un nuovo riparto ne tantomeno adebitare nuova quota ad un condòmino solo perchè la controparte non si è interessata dei suoi diritti su bilanci approvati anni fà anche da lui stesso.

Esistono anche sentenze di Cassazione.

Quindi puoi certamente tentare di mediare fra le parti...ma sempre restandone al di sopra...oppure agire di rimessa qualora uno dei 2 intenda agire conto il Condominio.
 

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