Guida Quali sono le parti comuni di un condominio? Cosa è di proprietà individuale o esclusiva?

[giorgino]

Ogni fabbricato comprende delle parti cosiddette comuni e altre parti definite come di proprietà esclusiva.
La differenza è che le prime sono proprietà di tutti i condòmini secondo le rispettive quote di comproprietà dell'edificio, conservate e utilizzate da tutti, mentre le seconde sono di proprietà dei singoli condòmini e solo questi ultimi hanno diritto a utilizzarle e il dovere di mantenerle a proprie spese.

Ma chi definisce quali sono le parti comuni in un edificio?
Prima di tutto, qualora vi sia un regolamento di condominio contrattuale possiamo verificare quali parti comuni vi sono elencate e ovviamente potremo anche escludere dalla parti comuni tutte quelle indicate come di proprietà esclusiva di alcuni condòmini.

Secondariamente, la legge, soprattutto dopo la riforma del condominio, elenca pi precisamente quali sono da ritenersi come parte comune di un edificio e li suddivide in necessari, di pertinenza e accessori.

Le parti comuni necessarie sono quelle senza le quali l'edificio non potrebbe esistere come ad esempio il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale i portoni di ingresso, i vestiboli, gli ànditi, i portici, i cortili, i pilastri e le travi portanti.

Le parti comuni di pertinenza sono quei beni che servono a tutti i condòmini come la portineria o l'alloggio per il portiere, la lavanderia, i locali per l'impianto di riscaldamento centralizzato, ecc. Ma anche le aree destinate a parcheggio e i sottotetti qualora siano destinati all'uso comune per caratteristiche funzionali o strutturali.

I beni comuni accessori in ultimo sono perlopiù gli impianti, i manufatti e le installazioni di uso comune come gli ascensori i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione del gas, gli impianti di riscaldamento e di condizionamento, gli impianti radiotelevisivi e quelli per le trasmissioni digitali informatiche.

Infine, saranno eslcusi dalla parti comuni, tutti i beni o le parti che sono ricomprese nei singoli atti di acquisto delle singole unità. Se per esempio un cortile viene indicato un atto di uno degli appartamenti di certo non sarà condominiale, ma di uso esclusivo.
Idem per i lastrici solari, cantine e altre parti normalmente destinate alle unità immobiliari.

Qualora una parte non sia ricompresa sul regolamento contrattuale, nè sugli atti di acquisto delle singole unità, si presumerà di proprietà comune.

 

[Dimaraz]

Permettimi di eccepire un difetto nella "scaletta" che hai esposto:

Prima di tutto, qualora vi sia un regolamento di condominio contrattuale possiamo verificare quali parti comuni vi sono elencate e ovviamente potremo anche escludere dalla parti comuni tutte quelle indicate come di proprietà esclusiva di alcuni condòmini.

Secondariamente, la legge, soprattutto dopo la riforma del condominio,

Semmai sarà il contrario...prima valgono gli atti/rogiti e poi eventualmente i Regolamenti che solitamente riportano indicazioni generiche e non per "particella"

 

[giorgino]

Permettimi di eccepire un difetto nella "scaletta" che hai esposto.
Semmai sarà il contrario...prima valgono gli atti/rogiti e poi eventualmente i Regolamenti che solitamente riportano indicazioni generiche e non per "particella"

Certo, è il contrario, mi sembrava di averlo scritto in modo comprensibile, ma evidentemente non ci sono riuscito
Ti ringrazio per la pronta revisione.

Già che ci siamo potremmo elencare un percorso logico per intero in modo che chi legge abbia un'idea chiara dell'ordine in cui effettuare correttamente una ricerca.

Correggimi se sbaglio e spiega meglio di me, se rilevi inesattezze.

Occorre precisare che qualora vi siano delle reali difficoltà nell'attribuirà la proprietà a una porzione di immobile, una pertinenza o un uso, ci si può rivolgere a un notaio per una ricerca storica vera e propria.

In sostanza ma in parole comprensibili ai più, il notaio procede a ricostruire la storia delle compravendite dell'immobile intero (o degli immobili coinvolti a seconda dei casi) andando a ricercare in conservatoria la consecutio tempore delle registrazioni in pubblicità immobiliare degli atti in modo da chiarire quali parti immobiliari sono state compravendute e in che ordine temporale (vale sempre la compravendita registrata in conservatoria prima delle altre in caso di collisioni).
Chiarita tutta la sequenza e chiarito quali parti sono di proprietà o uso esclusivo, non resta che verificare se il regolamento di condominio - qualora sia contrattuale, ovvero riportato negli atti di acquisto e preesistente ad essi - stabilisce usi o pertinenze in favore o contro alcune unità immobiliari.

Tutto quello che rimane, si presume che sia sempre di proprietà di tutto il condominio (o in alcuni casi, parti di esso).
Il motivo è semplice e di ordine pratico. La legge si è assicurata che non vi siano mai beni immobili che non abbiano un tutore che le conservi e ne risponda di fronte alla legge stessa. Per questo tutto ciò che non è di "nessuno", è condominiale per assunto.

 

[Dimaraz]

Difficile pensare ad un bene immobile "privo" di intestatario.
Al Catasto o presso gli Uffici Comunali vi sarà sempre traccia di chi ha ottenuto il "titolo" di proprietà o di costruzione.
Non esistesse diviene più che logico pensare che la costruzione sia abusiva.

In ambito condominiale poi è pressochè da escludere che ciò si verifichi proprio sulla base dell'assunto che hai spiegato: ciò che non è privato è comune.

Unica "precisazione" nella nuova spiegazione sarebbe relativamente ad una "soluzione" dei dubbi mediante ricerca storica da parte di un Notaio (basta un semplice tecnico)...che rischia di diventare un semplice "esercizio di stile".

Qualora esista una "porzione di immobile, una pertinenza o un uso" (catastalmente segnata) presente su più atti come proprietà di un singolo ...il legittimo proprietario è e rimarrà sempre e solo l'ultimo in ordine di tempo trascorsi 10 anni dalla stipula dell'atto.
Si avrà un acquisto a non domino che diviene definitivo per usucapione.

 

[giorgino]

Unica "precisazione" nella nuova spiegazione sarebbe relativamente ad una "soluzione" dei dubbi mediante ricerca storica da parte di un Notaio (basta un semplice tecnico)...che rischia di diventare un semplice "esercizio di stile".

Nella mia piccola esperienza, c'è stato bisogno del notaio in quanto il tecnico non ha confidenza con le trascrizioni in pubblicità immobiliare e raramente ha in studio un notaio per farsi supportare, quando al contrario, quasi sempre in studio il notaio ha un tecnico molto affine con l'edilizia privata che è altrettanto importante in questi casi quando si tratta di unità immobiliare, licenze edilizie, abitabilità, abusivismo e destinazioni d'uso.

Vorrei infine precisare un errore comune e cioè che il catasto ha un valore soltanto fiscale e non andrebbe mai tenuto in considerazione al fine della definizione della proprietà.