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Armando

Membro Junior
Condòmino proprietario
Buongiorno,
a giugno 2016 abbiamo sostituito l'amministratore, il nuovo non essendo stato in grado di redigere il bilancio consuntivo del vecchio amministratore (mancanza di tutta la documentazione) ci ha fatto lasciare in "sospeso" l'approvazione di questo bilancio e abbiamo approvato il nuovo preventivo.
A breve ci dovrà essere la nuova assembla condominiale, ma la documentazione è ancora mancante.
E' possibile non approvare ancora il vecchio consuntivo?
Per quanti anni lo si può tenere in "sospeso"?
Grazie 1000
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
All'infinito...se non ci sono problemi di mancanza fondi.
Ovviamente è preferibile farlo prima possibile...e trovo strano che dopo oltre 12 mesi non si sia ancora fatto.
Se l'attuale amministratore non è in grado o non se ne occupa (non gli compete salvo gli abbiate dato incarico specifico).. o pagate uno "specialista"...o vi rassegnate al classico "chi ha dato ha dato, chi ha avuto ha avuto...scordiamoci del passato".

Ps.
Se il vecchio amministratore non ha consegnato o svolto... va citato in giudizio (se ne vale la pena).
 

Armando

Membro Junior
Condòmino proprietario
Grazie per il chiarimento... pensavo ci fossero dei termini entro cui un bilancio andasse approvato...
...purtroppo quando c'è il cambio di gestione molti amministratori per ripicca non consegnano tutta la documentazione al nuovo...per cui ci si trova nei pasticci... capita anche che non vengano consegnati anche documenti come certificati prevenzione incendi o altro per cui bisogna rifarli....
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
pensavo ci fossero dei termini entro cui un bilancio andasse approvato...
L'unico termine previsto per Legge è realtivo alla presentazione del Bilancio da aprte dell'amministragtore stabilito in 180 gg (6 mesi) dalla data di chiusura della gestione condominiale.
Va da se che se l'amministratore viene sostituito prima della chiusura dell'esercizio dovrà semplicemente consegnare tutta la documentazione al nuovo mandatario che si occuperà della redazione del Bilancio.

purtroppo quando c'è il cambio di gestione molti amministratori per ripicca non consegnano tutta la documentazione al nuovo...per cui ci si trova nei pasticci... capita anche che non vengano consegnati anche documenti come certificati prevenzione incendi o altro per cui bisogna rifarli..
Ch agisse in tal modo si pone contro presice norme di egge e in quanto tale diventa perseguibile.
Valutate la richiesta di intervento di un Giudice.

A prescindere...non dovrebbe impeigare più di 1 mese chi volesse ricostruire la contabilità dell'ultimo anno.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
A prescindere...non dovrebbe impeigare più di 1 mese chi volesse ricostruire la contabilità dell'ultimo anno.
Il guaio è che spesso non basta ricostruire l'ultimo anno (vero che a consuntivo approvato non dovrebeb essere necessario): ma quando si incappa in pasticcioni (=eufemismo) spesso i documenti non vengono forniti, verificando le quietanze presso i fornitori si scoprono incroci, scoperti, e via dicendo. Non ultimo si scoprono cambi di gestore delle utilities, per mascherare ammanchi ed insoluti.... e non sempre è immediato risalire a quale sia l'ultimo gestore...
Poi non trovi corrispondenza contabile con i movimenti di conto corrente ...., ogni intoppo scoperchia un nuovo problema.
Da ultimo il nuovo amministratore non avrà solo quello da fare.

Speriamo non sia così.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Il guaio è che spesso non basta ricostruire l'ultimo anno (vero che a consuntivo approvato non dovrebeb essere necessario)
Hai coklto la sostanza: se, per ipotesi, il Bilancio dal 2015 è stato approvato...basta ricostruire la gestione 2016 (in 1 max 2 mesi risolvi) e sei "gestionalmente" in regola.
Se poi durante la ricostruzione emergessero irregolarità o illeciti relativi agli anni precedenti...allora ancora a maggior ragione ti affidi ad un "professionista" specillizzato perchè il tutto ti servirà per far partire le azioni civili.
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
allora ancora a maggior ragione ti affidi ad un "professionista" specillizzato perchè il tutto ti servirà per far partire le azioni civili.
Sarebbe giusto così, ma sai come siamo diversi.
per te o è bianco o è nero
per me la situazione è sempre un pò l'uno e un pò l'altro, è una questione di grigi.

Quindi quando emergessero irregolarità, il primo obiettivo è salvare il salvabile: e se il "mal-fattore" si dimostra disposto a rifondere e coprire le lacune, la consideri grazia ricevuta, e lasci ad un altro malcapitato la patata bollente e l'eventuale onere di aprire una causa.

Non è bello, ma conoscendo i tempi della giustizia civile, non c'è da stupirsi.

Poi come italiani siamo sempre condizionati dal detto: tutti tengon famiglia, e curiosamente abbiamo sempre qualche remora a far condannare qualcuno.
Si pensa sempre ad un momento temporaneo di defiance
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Quest'ultimo intervento sincramente non lo capisco.Il "Condominio( tutti) affidano il alvoro di riscostruzione contabile...se emergono problemi relativi ad annualità di cui sono già stati approvati Bilanci il professionista riferisce e solo l'assemblea decide se aprire un contenzioso o meno.
Si può ed è preferibile che prima di partire in causa tenti un recupero stragiudiziale....ma mai nessuno (ne il "revisore", l'amministratore o chiunque altro) potrà "sorovlare" sulla questione in nome di "tiene famiglia".
Basta che ci sia uno solo dei danneggiati a pretendere la causa che causa sarà.
Non sono da sottovalutare i risvolti "penali" e non solo "civilistici".
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Quest'ultimo intervento sincramente non lo capisco.Il "Condominio( tutti) affidano il alvoro di riscostruzione contabile...se emergono problemi relativi ad annualità di cui sono già stati approvati Bilanci il professionista riferisce e solo l'assemblea decide se aprire un contenzioso o meno.
Si può ed è preferibile che prima di partire in causa tenti un recupero stragiudiziale....ma mai nessuno (ne il "revisore", l'amministratore o chiunque altro) potrà "sorovlare" sulla questione in nome di "tiene famiglia".
Basta che ci sia uno solo dei danneggiati a pretendere la causa che causa sarà.
Non sono da sottovalutare i risvolti "penali" e non solo "civilistici".
Te lo spiego subito.
Quando l'ho scritto ho pensato a quanto mi è successo.
Alla ricostruzione contabile, e via discorrendo, trovandoci in quei frangenti, abbiamo provveduto su mandato del condominio, in due: io ed un altro condòmino.
Oltre a far "emergere" gravi anomalie, tipo incrocio di pagamenti da e per altri condòmini, scoperto di oltre 14.000 €, decreto ingiuntivo già alla terza udienza senza che ne fossimo stati informati, un versamento di un altro condòmino che incautamente versava in contanti non conteggiato, errori nella gestione delle ritenute fiscali ecc, ci siamo fatti carico di ri-raccogliere i fondi a suo tempo anticipati, per saldare un creditore (nuovo impianto centralizzato per la ACS) e chiudere il procedimento giudiziario senza aggravio ulteriore di costi o parcelle, e per finire a farci rilasciare un assegno corrispondente a quanto ammontava lo scoperto, prontamente portato all'incasso per sicurezza.

Ovviamente è stata la assemblea successiva a decidere di non denunciare il
"mal-fattore": le sue giustificazioni consistevano nell'aver avuto un periodo in cui aveva dovuto lasciare il suo compito al figlio per motivi di salute. Non ci ha creduto nessuno, ma una volta raggiunto lo scopo primario, nessuno se l'è sentita di procedere oltre con una denuncia.

Purtroppo la reazione a catena per altri condomìni, c'è stata comunque, a stretto giro di posta.
 

Armando

Membro Junior
Condòmino proprietario
..il problema è che spesso è difficile ricostruire il tutto se il vecchio amministratore ha fatto sparire fatture e contabilità... Poi magari qualche fornitore furbetto che viene a conoscenza di questa situazione magari ti dice che non è ancora stato pagato.... insomma i problemi sono molti....e se il nuovo amministratore non ha le @@ si rischia di sommare danno al danno... Dovrebbe esserci più trasparenza nella gestione e dare la possibilità ai condòmini di "vedere" in tempo reale ogni movimento bancario....
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
@Armando: basta pretenderla al momento del conferimento o rinnovo dell'incarico. Dopo i guai da me descritti abbiamo chiesto ed ottenuto di poter avere una password di consultazione del conto condominiale. Avevo anche fatto approvare all'unanimità che tutti i versamenti e movimenti dovevano essere fatti sul conto e non in contanti c/o l'amministratore. Purtroppo c'è ancora chi ha ripreso a farlo
 

Armando

Membro Junior
Condòmino proprietario
...hai ragione @bastimento ma non è detto che al momento del rinnovo... ti dia tutto.. ti presenta un plico di fatture e documentazione... guardi..ti ricordi le principali... ma non è detto che ci sia tutto. Quello del poter visionare il conto online è sicuramente una buona cosa... non pensavo si potesse fare...Sicuramente da li se l'amministratore fa un movimento sospetto lo vedi subito ed hai tempo di intervenire....
 

bastimento

Membro Ordinario
Condòmino proprietario
Quello del poter visionare il conto online è sicuramente una buona cosa... non pensavo si potesse fare...
Non so se siano in grado di farlo tutte le banche: la nostra prevede una password dispositiva per l'amministratore, e psw di consultazione per chi è autorizzato a richiederla.
 

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