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Zerthy

Membro Junior
Condòmino proprietario
Buon giorno. Ho un piccolo appartamento al mare dove l'amministratore si "dimentica" di fare le assemblee condominiali. La prima volta è accaduta circa 5 anni fa ed ora è da quasi 3 anni che non ci riunisce in assemblea. Alle nostre domande non risponde o, se risponde, dice che ha in previsione di fare i conti e poi di fissare l'assemblea. Tutti i condòmini, meno uno, sono d'accordo di non aver più a che fare con questo amministratore. Non facendo però l'assemblea non possiamo fare nulla. Chedo se è possibile inviargli una raccomandata firmata da tutti, meno uno, in cui si toglie l'incarico nominando il nuovo amministratore. Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
A rigor di norma la mancata convocazione per 2 annualità consecutive è valido motivo per revoca per grave inadempienza.
Vi consiglio di trovare un nuivo amministratore qualificato che vi assista passo passo per la sostituzione del "buffone.
Una nuova nomina determina revoca automatica del predecessore.
Dovete indire riunione mandando Raccomandata RR alla francese con indicato come ordine del giorno la nomina di un amministratore (imperativo che tutti siano convocati) che avrete gia individuato e che abbia consegnato offerta per il suo compenso dettagliato e attestato di frequenza ai corsi di aggiornamento oltre ad iscrizioni varie.
Valutate con questi se si assume l'onere di controllo di tutta la contabilità di gestione precedente (almeno gli ultimi 5 anni) o se affidare il compito ad altro professionista.
 

Zerthy

Membro Junior
Condòmino proprietario
Grazie della risposta Dimarez. Abbiamo individuato un nuovo amministratore ed è un bravo professionista accreditato. Il problema nasce dal fatto che quello attualmente "attivo" se ne frega di quelle che sono le nostre richieste perché un condòmino ha già mandato raccomandata senza ottenere nulla. Oltretutto la maggior parte dei proprietari abita lontano ed anche quest'anno ha evitato di convocare l'assemblea in agosto durante la presenza di quasi tutti. Ma non è proprio possibile scrivere una lettera firmata da tutti in cui si revoca l'incarico e si chiede di girare la contabilità al nuovo amministratore? Senza questo metodo di certo ci troveremo a dover ancora attendere ed attendere. Come possiamo fare per verificare se gli oneri fiscali e le bollette sono state pagate?
 

Dimaraz

Moderatore
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Altro Professionista
perché un condòmino ha già mandato raccomandata senza ottenere
Una richiesta di un singolo conta nulla...genericamente e secondo norma deve essere presentata da almeno 2 (o più) che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi totali...ma qui si parla di consuntivi non approvati da piu di 2 anni.

Non cercate "scorciatoie" che possano fare da pretesto per una invalidazione: dovete riunirvi e deliberare una nuova nomina.

Se il "nuovo" è veramente preparato doveva avervi già spiegato il tutto.

Chi e favorevole ma non può essere presente può dare delega.
 

Zerthy

Membro Junior
Condòmino proprietario
Grazie. Sto coordinando le operazioni. Forse tornerebbe più comodo per noi condòmini che l'amministratore rassegnasse le dimissioni per evitare una sfiducia. Sto cercando chi potrebbe consiglirgli questa mossa.
 

Zerthy

Membro Junior
Condòmino proprietario
Grazie Dimarez, lei è stato chiarissimo come sempre. Ma la questione presenta complicazioni date dalla distanza in cui ora si trovano, dopo le vacanze, i proprietari. In pratica ci sarebbe solo un condòmino disponibile ad essere presente perché abita lì vicino. Quindi, se l'amministratore fosse d'accordo a dare le dimissioni eviterebbe di perdere l'incarico perché non rinnovato dall'assemblea condoniniale e credo che questo tornerebbe a vantaggio della sua reputazione già molto traballante in zona. Quindi, credo, che con le sue intenzioni di dare dimissioni, intenzioni trasmesse anche con una semplice email, faciliterebbe il compito del povero condòmino che abita lì vicino a portare le delege o semplicemente il nominativo del nuovo amministratore sottoscritto dalla maggioranza dei condòmini. Spero che sia percorribile questa strada perché il rischio è che passi un altro anno (il terzo) senza assemblea condominiale e senza sapere se sono state pagato le bollette e tutti gli oneri fiscali. Spero che esista una strada che ci eviti di raggiungere questo luogo di villeggiatura molto lontano dalle case di tutti. Ovviamente abbiamo esercitato pressioni affinvìché facesse l'assemblea in luglio o agosto ma la risposta è stata che non aveva ancora fatto i conti. Potevamo agire in modo più determinante in quel periodo? Sicuramenti sì, ma non è stato fatto. Ripeto, spero che ci sia una strada più attuabile di quella che comporterebbe chiedere e fare un'assemblea per far decadere l'attuale amministratore.
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Quindi, se l'amministratore fosse d'accordo a dare le dimissioni eviterebbe di perdere l'incarico perché non rinnovato dall'assemblea condoniniale e credo che questo tornerebbe a vantaggio della sua reputazione già molto traballante in zona
Non mi risulta ci si un "albo pretorio" dove si informano i condòmini de licenziamento/dimissioni di un amministratore (=la reputazione non si misura da una revoca).
Resta il fatto che se anche l'amministratore presenta le dimissioni ...resta in carica in regime di "prorogatio imperii" fino alla nomina di un nuovo amministratore.
Quindi punto e a capo dovete riunirvi comunque per una nuova nomina.
Se non volete più un amministratore dovete riunirvi per decidere di sollevare da ogni obbligo il dimissionario e proseguire in regime di autogestione (auguri)...decisione che deve essere presa con 1000/1000 (auguri al cubo...oltre che sconsigliato per le caratteristiche del Condominio).
Se non lo fate il dimissionario dovrà ricorrere ad un Giudice che lo solleverà dall'incarico ma ne nominerà uno d'ufficio che notoriamente applicherà le tariffe massime di categoria .
Da quanto scrivi trovo inutile "sperare" che l'attuale amministratore abbia intenzione di presentare dimissioni o altro...in ogni caso deve presentare i Bilanci altrimenti potreste revocargli tutti i compensi per inadempienza.

Giusto perchè a pensar male spesso s'indovina ...io i bilanci li farei revisionare per trovare tutti i giustificativi.

Avete voluto la bicicletta di una "casa vacanze"...bisogna pedalare.
 

Zerthy

Membro Junior
Condòmino proprietario
Ancora grazie Dimaraz. Da un lato sono curioso di vedere come finirà questa storia, da un altro lato, temendo che presenti un un salato conto di un legale, vorrei non finisse mai. Il lavoro di un amministratore comporta assumersi delle responsabilità che sono molto importanti e credo che sarebbe opportuno trovare un modo per meglio tutelare la serietà della categoria sanzionando chi la svolge con troppa disinvoltura. Invece a volte è facile scoprire che gli amministratori più "disinvolti" sono proprio quelli con più clienti. Basta chiedere dei preventivi a vari amministratori per capire, analizzandoli, che furbacchioni che esistono. La casa al mare deriva dalla mia liquidazione di lavoratore che ha sempre pagato le tasse e vedere che uno che si fa chiamare amministratore sta tentando di causare un disamoramento per quanto fino ad oggi speravo fosse un premio meritato, mi amareggia molto.
 

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