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anna camici

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Per nominare l'amministratore quale maggioranza è necessaria? millesimi o teste dei partecipanti?
Per valutare le spese straordinarie e le relative decisioni in merito quale maggioranza è necessaria per essere valida la decisione o delibera che verrà stabilita?
 

anna camici

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
grazie ma se i partecipanti all'assemblea sono quattro teste di cui tre con mm 354 approvano la delibera e una sola testa che ha mm. 440 non approva, che si fa?
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La maggioranza valida per la nomina è di teste e almeno 500 millesimi.
Nella situazione che descrivi nessuna delle 2 parti raggiunge la doppia maggioranza sicchè si è in stallo.
Se il Presidente o chi per esso firma un verbale dove si dichiara validamente nominato un Amministratore senza i previsti millesimi...i contrari, gli astenuti e gli assenti potranno impugnare la delibera e chiederne annullamento.

Perdona la domanda..ma ti presenti come Amministratore di Condominio: esterno (professionista) o interno?
 

anna camici

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Grazie della risposta che ora ho soprasseduto. Alla tua domanda rispondo: ero amministratore interno in piccolo condominio in quanto il numero dei proprietari era inferiore a sei e io avevo i maggiori millesimi, ora non lo sono più ma non so come modificare la mia presenza in questo sito.
Oltretutto ho presentato io il nuovo amministratore il quale agisce in modo scorretto nei miei confronti: per un intervento dovuto ad acqua filtrata leggermente nell'appartamento sottostante ho concesso di provvedere alla ricerca del danno entrando nel mio appartamento disabitato (in quanto in vendita da due anni), con acqua generale chiusa, ho acconsentito all'operaio (abita nello stesso condominio) di cercare scrupolosamente il danno lui ha constatato che la perdita proveniva dal pluviale sul terrazzo tuttavia ha scoperto anche che lo scarico della mia cucina appresso al terrazzo era collegato al pluviale, morale : pur avendo l'assicurazione con la ricerca del danno , l'operaio ha chiesto parte dei soldi a me , non avendogli io dato l' incarico non mi sono mossa e l'amministratrice ha così suddiviso la spesa tra me e il condominio il quale è stato risarcito dalla assicurazione cifra naturalmente non vista. E' arrivata a dirmi che non aveva pagato l'assicurazione perchè non aveva in cassa i soldi.
Ora il danno è anche che nessuno sa risolvere il problema di togliere questo scarico che sembra non a norma ma c'è da sessanta anni. Grazie
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Bella riconoscenza ti ha dato il "professionista"...non posso che biasimare un simile comportamento.
Se vuoi una risposta più esaustiva dovresti completare la descrizione e rettificare dove forse ho male interpretato:
1)Siete un Condominio di 6 proprietari dove:
-una testa detiene 440 millesimi (più unità? costruttore)?
-come sono distribuiti gli altri millesimi ?
-rispetto alla votazione che hai decritto a quale parte "appartenevi" ?
-i 2 astenuti/assenti come si pongono nei tuoi confronti?

Sempre se non ho frainteso la spiegazione ci sarebbero alcune irregolarità lievi ed altre più gravi:
1-L' intervento del condòmino/operaio poteva essere tollerato...ma siccome non vi era "carattere di urgenza" (la Legge lo prevede solo in caso di incolumità a persone) l'incarico andava deciso in assemblea
2-Se si è appurato che il problema era causato da un pluviale (condominiale) intasato/rotto tutte le spese sono a carico dell' intero Condominio.
3-Quanto risarcisce l' assicurazione condominiale (se riconosce e copre i danni) è sempre di "proprietà" del Condominio (tutti) che può usare tali somme a compenso dei danni (tutti) che dovrà sostenere sia per le riparazioni delle parti comuni sia per rimborsare quelle che i singoli condòmini devono sostenere per cause a loro estranee.
Nel tuo caso non mi è chiaro se tale copertura esisteva o foste "scoperti" per mancato pagamento del premio.
4-Lo scarico (tuo) irregolare non è di competenza del Condominio. L' amministratore può solo intimarti di provvedere alla "regolarizzazione" ma in piena autonomia.
5-Se esisteva un Contratto Assicurativo e l' amministratore non ha provveduto al pagamento del premio a suo dire per mancanza di fondi...il Condominio può chiamarlo in causa se tale mancanza fosse dovuta a sua inerzia o inettitudine nell' espletare quelli che sono i compiti a lui demandati rispondere personalmente dei danni.

Ovvio che per capire possibilità e limiti all'azione serve conoscere come sono le "forze in campo".
 
Ultima modifica:

anna camici

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Grazie, sei di una gentilezza incredibile.... (al giorno d'oggi non è facile esserlo!) Specifico: la testa con mm. 440 è la mia in quanto possiedo più di un appartamento, due erano assenti, le altre tre teste appartengono a tre proprietari che hanno comprato dalla mia famiglia, tra queste c'è l'operaio che abita sullo stesso mio piano, il quale è stato incaricato dall'amministratrice che a seguito di mia "iniziale" interferenza lo fa spesso lavorare, anche per lei stessa oltre che per i condòmini.
In un primo momento voleva farmi spaccare anche il pavimento della sala, a quel punto, io mi son rifiutata a dare le chiavi.
In seguito ho dovuto cedere e l'operaio in mia presenza, ha scoperto il danno causato dal pluviale e accorgendosi dell'immissione dello scarico mi ha chiesto "vediamo se ci sono altre perdite", io stupidamente ho acconsentito in quanto sapevo dell'esistenza dell'assicurazione con ricerca del danno, ho acconsentito per non contrariarlo anche se precedentemente il mio operaio togliendo il vecchio lavandino e chiudendo l'acqua generale aveva sistemato il tutto.
L'assicurazione naturalmente esiste, solo a me e a mio marito aveva negato l'esistenza (dovevo registrare le sue parole "bacate") e in tutti i casi anche in seguito si è rifiutata di mostrarla, il proprietario sottostante ha ottenuto un qualcosa di cui naturalmente non ne sono a conoscenza, io invece mi trovo nel consuntivo e senza preavviso €.300 di spese personali solo per cm.30 di intervento nella mia cucina non da me richiesto .
Che devo fare? io continuo a non pagarle e poi.....
Ora rifanno tutti i pluviali come posso sistemare la cosa?come scendo dal terzo piano? mi affianco al pluviale con altro tubo? e se quello sotto di me non mi concede il passaggio? Nel frattempo non riuscendo a vendere ho affittato proprio questo appartamento dato che mi necessita questo affitto ....dopo tutti gli sfratti ... precedenti!!
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
Non mi hai spiegato se i 2 astenuti ti siano "amici" o se siano più in sintonia con gli altri 3.
A questo punto non comprendo il senso della domanda su quali maggioranze validassero la nomina di un amministratore.
Intendi chiedere la revoca di quella attuale e/o la nomina di un nuovo o cosa?

Se tu non hai dato incarico o richiesto intervento ...nulla devi per tali lavori.
L' amministratrice non puo commissionare lavori su parti/impianti privati ne tantomeno esigere quote per spese non deliberate e/o approvate.

Tu come condòmina puoi pretendere di visionare tutta la documentazione del Condominio incluse polizze e c/c bancario anche prima delle assemblee ordinarie.

Non possono impedirti di regolarizzare lo scarico e comunque non sono certo i proprietari ai piani inferiori sulla tua verticale a poter negare il passaggio.
I muri esterni sono proprietà comune quindi la valutazione deve passare per l' assemblea.
L' accostarsi al pluviale esistente mi pare la soluzione più logica...altrimenti devi intercettare un altro scarico condominiale idoneo.

Bisognerebbe valutare tutti i particolari della vostra situazione perchè dal resoconto vien da pensare che le irregolarità siano svariate e persino gravi.
 

anna camici

Membro Ordinario
Amministratore di Condominio
Grazie ancora per la tua pazienza, concludo dicendoti che dato che io ho diversi millesimi e non abito sul posto sono emarginata quindi ai loro occhi sono la "ricca" e tutti gli altri proprietari , compresi gli astenuti, sono anche residenti quindi, compatti e (complessati), cercano di "farmi pagare" il più possibile: In seguito all'intervento eseguito su incarico dell'amministratore nella mia proprietà e, poi a me in parte addebitato, io non ho voluto la sua riconferma ma con voti MM.439 (una testa) MM.350 (tre teste) l'amministratore ha stabilito la sua riconferma.
A me non è sembrato molto esatto ma soprassiedo....
Ciò che vorrei cancellare sono quelle spese personali che io non ho mai richiesto, tanto più che il mio operaio aveva appena terminato i lavori in quell'appartamento, il tempo sta passando e nulla è stato modificato, cosa posso fare denunciare ..... e spendere altri soldi.....?!
Per lo scarico della cucina devo dare una quota al proprietario dell'appartamento sottostante per richiedere il diritto di passare un tubo presso il pluviale condominiale che scende dal mio terrazzo al suo terrazzo?
Ora penso di essere stata abbastanza chiara.
Grazie buon lavoro
 

Dimaraz

Moderatore
Membro dello Staff
Altro Professionista
La solita "colpa" di essere "più ricchi".
Sull primo punto devo smentire sia la tua "opinione" sia la versione dell'amministratore:
nessuna "riconferma" visto che la delibera di riconferma non ha avuto la doppia maggioranza (salvo il verbale riporti che invece è avvenuta pur in difetto) ...ma la sostanza non cambia visto che rimane in "prorogatio imperii".
Mi preoccupa la questione che pure gli assenti ti siano sfavorevoli perché se coalizzati possono approvare qualunque cosa e a te tocca impugnare per evitare sosprusi.
Per il momento se la spesa, che ti ha addebitato, non è stata approvata ...non pagare.
Non può ricorrere al Decreto Ingiuntivo fino a quando non approvano spesa o bilancio.

Meglio che cominci a cercare un avvocato preparato in materia che ti segua...magari dandogli delega a rappresentarti in assemblea.
Purtroppo potrai "liberarti" dell'amministratore attuale solo se riuscite a trovare qualche illecito per chiederne la revoca giudiziale.

Formalmente "nulla" devi al vicino del piano sotto perché è un tuo diritto passare con lo scarico sul muro Condominiale...ma poi si sa...certe cose spianano gli ostacoli. Direi sia una carta da giocare come estrema "ratio" e che includa anche un appoggio o una astensione dalle delibere che ti penalizzano.
 
Ultima modifica:

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